多城加紧布局城中村改造 与那次棚改有何不同？

　　房地产行业再迎重磅政策定调。

　　7月21日，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。在稳增长、扩内需的经济形势下，新一轮城中村改造备受关注，除了盘活城市存量资产、更新城市面貌，房地产行业会在多大程度上受益？

　　业内认为，城中村改造是修复内需和消费潜力的必然选择，有助于构建先租后买的新模式，逐步让新市民升级住房消费，为商品房市场可持续发展创造条件。政策不仅驱动了部分营建机会，更诞生了大量运营服务商机，有利于具备资产综合运营能力的企业。

　　值得注意的是，本轮城中村改造，不可等同于历史上的棚改。2015～2017年那轮棚改，开启了三四线城市的去库存浪潮；本轮改造则限定于超大特大城市、不大拆大建，可以说是“啃硬骨头”的改革，资金投入速度更慢，对经济的边际拉动也将更渐进。

　　多地已加速城中村改造

　　早在今年4月28日，推进城中村改造便被官方会议提及。当时中共中央政治局召开会议，要在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。

　　在我国城镇化发展过程中，大城市的城中村占据核心区位，但供应效率很低，不符合新市民的需求，融易新媒体，也不符合高质量发展的需求。房地产发展新时期，加强城中村改造是必然趋势。

　　按照国常会要求，在超大特大城市实施城中村改造，要稳中求进、积极稳妥，优先改造对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村，成熟一个推进一个，实施一项做成一项。

　　据第七次全国人口普查数据，中国目前有7个超大城市，分别为上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津；14个特大城市，包括武汉、东莞、西安、杭州、佛山等。这其中，不少城市近年来加大城中村改造力度、创新改造方式，并已提出明确目标。

　　广州在相关立法工作上走在前列。7月17日，广州市住房和城乡建设局发布关于征集《广州市城中村改造条例（征求意见稿）》，这是其首次针对城中村改造进行的立法工作，也是全国首个有望出台的专门针对城中村改造的地方性法规条例。

　　按照广州的官方计划，今年广州计划推进127个城中村改造项目（含46个续建项目，12个新开工项目，69个前期项目），重点推进17个城市更新项目，力争完成2000亿元城市更新固定资产投资目标。

　　上海将2023年定为城中村改造出形象、出成效的一年，将新启动“城中村”改造项目10个，改造老旧村民房屋不少于130万平方米，受益村民不少于4000户。目前上海还有城中村点位近700个，涉及11万户左右，该市计划在2032年底全面完成城中村改造项目。

　　深圳模式则较为特殊，针对城中村改造，由政府统租后实施综合整治类更新，并纳入其政策性住房保障体系。据深圳市住房建设局发布相关文件，2023～2025年，深圳将建设筹集保障性住房46万套（间）、建筑面积超过2000万平方米。

　　业内认为，新市民年轻人和外来人口，主要集中在超大特大城市，特别是城中村区域，在超大特大城市推动城中村改造，能够将供给侧改革和高质量发展、需求侧管理对接起来，解决城市发展不平衡，不充分的矛盾，通过公共服务全覆盖，真正释放消费潜力和内需。

　　与上轮棚改有诸多不同

　　在我国城镇化发展的历程中，三四线那轮棚改难以被忽视。本次城中村改造，将对行业产生多大连锁反应，与历史上的棚改有何异同，引发业内关注。

　　早在2015年，国家曾提出积极推进棚改货币化安置，三四线城市去库存浪潮自此开启；当时，因货币补偿的及时性和便捷性，棚改货币化安置的推进，直接激活了商品房销售环节，阶段性解决了房地产库存高企和经济下行的问题。

　　不过，这把“双刃剑”也推高了全国尤其是三四线的房价，加重了地方政府及居民的债务负担。2018年，国务院常务会提出，因地制宜调整完善棚改货币化安置政策，商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。

　　到2020年，住建部明确表示，未来城市规划要摈弃急功近利和大拆大建。2021年，《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》提出，避免过度房地产化的开发建设方式，严控大规模拆除、大规模增建、大规模搬迁，棚改规模也逐渐回落。

　　在“房住不炒”等顶层政策设计下，新时期的城中村改造，明显异于此前棚改。中信证券发表研报表示，两者在区域、工作方式、受益主体上均有不同。