华创证券：居民“地产情结”减弱的三个信号

　　居民“地产情结”减弱的信号之一：提前还款

　　观察指标：个人住房抵押贷款支持证券(RMBS)的早偿率。

　　指标解释：RMBS是以个人住房抵押贷款作为基础资产的证券化产品。早偿率指标是指“在个人住房抵押贷款中，债务人提前偿付债务的金额占资产池未偿本金余额的占比”。

　　指标的情况：今年以来，RMBS的早偿率明显上升。2021年12月RMBS的早偿率为8.83%，截止今年7月，RMBS的早偿率为12.53%，上升3.7%。

　　早偿率上升的原因？通常情境下，居民提前还款的意愿和房地产周期的起落表现一致。究其原因，当房地产市场表现较为强劲时，房屋的交易频率自然有所增加，此时借款人或存在置换购房或者投资购房的需求。由于我国部分城市长期实行限贷政策，因此借款人通常会先将前期的贷款予以偿还，之后再重新借入新的贷款。数据表明，2014年~2021年期间，融易新媒体，RMBS的早偿率和商品房销售同比的趋势基本一致。

　　今年特殊之处在于：居民提前还款意愿上行是在商品房销售同比明显回落的期间。这背后或有三方面的原因，原因之一是手头资金的投资收益难以超过房贷利率；原因之二是居民购房收益持续回落，买房收益率跑不过买理财。原因之三是对就业前景缺乏信心，对未来的预期呈现不确定性，因此居民普遍性的偿还债务而非增加购房贷款。我们前期报告《当买房跑不过买理财，15bpLPR够吗？2022.05.20》对此已有论述。

　　居民“地产情结”减弱的信号之二：少借房贷

　　观察指标：个人住房贷款。

　　指标的情况：今年个人住房贷款回落较为明显。根据央行最新公布的数据，2022年一季度，个人住房贷款新增5000亿，去年同期新增1.3万亿；2022年二季度，个人住房贷款新增仅600亿，去年同期新增9000亿。

　　今年特殊之处：疫情以来，居民中长期贷款中住房贷款的比重每年都在下滑，今年回落的趋势尤为明显。我们假设个人住房贷款均为居民中长期贷款的话，2014年到2019年，个人住房贷款占居民中长期贷款比重均值为81%，2020年均值降为72%，2021年均值降为63%，2022年降为34%。结合当下房地产销售的持续疲弱来看，当下居民借贷中长期资金的目的与房地产的相关性或在快速降低。

　　居民“地产情结”减弱的信号之三：购房意愿回落

　　观察指标：定金及预收款和个人按揭贷款。

　　指标解释：简单而言，定金及预收款大致衡量了居民购买商品房的首付款。而个人按揭贷款则是衡量了居民购房的贷款。

　　指标的情况：今年定金及预收款的累计同比(7月最新读数-37.1%)为2022年以前的最低值(次低值是2006年的-24.5%)；个人按揭贷款的累计同比(-25.2%)基本接近有数据以来的最低值。

　　历史情况：2007年以来的房地产回落周期中，个人按揭贷款同比的回落速度通常快于定金同比的回落速度，即便是2015年前期高库存情景下的极为悲观的房地产市场，个人按揭贷款同比的回落速度也与定金同比的回落速度基本持平。这意味着在过去几轮周期当中，每一轮房地产销售回落的原因是金融政策收紧限制居民的借贷能力，而居民主观购房意愿下降实际上相对较为缓和。

　　本轮的特殊之处：本轮定金同比的回落速度较个人按揭贷款同比的回落速度明显更快。从这一视角观察，本轮居民购房的主观购房意愿回落或更为明显。

　　风险提示：RMBS数据涵盖的房贷体量占整体房贷的比例不高，RMBS数据本身或不具备代表性。