杨德龙：多地放开房地产限购对经济复苏意义重大

　　市场供求关系发生重大变化后，很多城市开始给房地产限购松绑。去年以来，多地已经推出取消限购等措施。尤其最近成都、西安等城市完整取消限购，杭州也逐步放开房地产限购措施，引起了市场更广泛的关注。因为这些强一线城市、强二线城市或者叫新一线城市，他们取消限购比二三线城市取消限购的意义更大。

　　住建部已经表示，将房地产调控政策交给各地方自主制定，为地方政府因地制宜、采取适合当地实际房地产供求情况的政策打下基础。尤其是最近多个城市取消限购，市场的预期发生了一定的改变，投资者信心得到一定程度的提振，市场成交量明显回升。

　　现在还有6个城市没有放开，包括北上广深等一线城市。在二线城市、强二线城市陆续完整取消限购之后，没放开的地方放开的可能性大大增加。这增强了投资者向好的预期，因为房地产是国民经济的支柱产业，房地产市场的好转对于经济复苏意义重大。房地产上游有50多个行业，房地产市场出现回升或者向好预期之后，大家对于经济复苏的预期势必也会增强。这不仅会带来房地产板块以及房地产产业链相关股票的反弹，也会带来整个市场的回升。所以我们看到，最近资本市场出现上行态势，尤其是很多港股内房板块大幅上涨，带动了市场的人气，提振了投资者的信心。

　　制定政策应该根据实际情况进行调整，现在已经到了取消限购的时候。去年年底我发布了2024年十大预言，明确讲到今年会取消房地产销售端的行政性限制，加大金融对房地产企业的支持力度，有效化解房地产市场系统性风险。现在来看正向这个目标一步步迈进。相信在不久的将来，这6个没放开的城市会逐步地放开，这样才能适应当前新的形势。

　　现在房地产对于经济增长有了一定的拖累作用，如果能够及时取消行政性限制，可以释放出很多刚性需求。可能二三线城市本身供过于求的情况比较明显，所以放开后的效果比较短期。但是一线和新一线城市取消限购，吸引力很大。可以吸引外地人置业，增加一部分需求；还会使得本地的高净值家庭多买几套房，拉动新房销售以及二手房的成交量。而投资者都是追涨杀跌的，一旦房地产市场好转，房价出现上行趋势，会使得一些犹豫观望的购房人加入买房的队伍，市场成交量会有效回升。

　　但现在由于大家已经认识到，未来人口的增长很难回到以前的状态。新市场的数量下降，人口出现负增长，以及大家对于房地产市场长期上行的预期在改变，所以现在放开不需要担心像以前一样出现大量炒房的现象。还需要强调的是，对于高净值家庭，买两套以上的房子，大部分并非为了炒房，而是一种资产配置。因为对于高净值家庭，即使买几套房，在他们的家庭资产中占比可能也达不到10%，所以他们买房实际上是为了获得保值增值，并非为了高抛低吸来做投机，这点一定要纠正大家的认知。

　　而且我一直强调的观点就是，在一线城市，房租收益率一般不到2%，而住房按揭的贷款利率接近5%。也就是说，购房者买房后，把它推出到租房市场租给没有房的人，实际上是一种补贴。因为按揭利率是远高于租房收益率的，而且放开之后吸引更多的人到大城市买房落户，这样也能够吸引人才、留住人才。因为考虑到一线城市现在房价都比较高，像杭州这些地方的房价也比较高，很多好的房子都要上千万一套。外地人如果能够到这些城市买一套上千万的房子，一定程度上证明已经是“人才”了。所以把它作为买房落户的条件，我觉得是非常好的吸引人才的手段。很多地方都出现了抢人大战，越早放开的城市越能够吸引到其他地方的家庭来置业、落户，所以未来不排除一些城市推出买房送户口等措施。我认为根据目前房地产市场供求关系的变化，越早放开对城市未来的发展越有利。

　　杭州完整取消房地产限购，对市场的信号意义更大。因为杭州的房价比较高，而且杭州是新一线城市里面房地产市场最引人注目的。所以这次杭州推出在市区买房，购房者无需再经过严格的资格审查程序，实质上已经完整取消了限购。限购取消后，贷款方面，我相信当地银行也会逐步取消限贷。因为对很多购房者来说，如果仅仅取消限购而不取消限贷，只是有了买房资格，却无法通过贷款买房，融易新媒体消息，压力也会很大。因为像杭州这些城市的房价还是较高，尤其是总价，一般来说，如果不用按揭贷款，买起来还是非常吃力。所以我相信在限购取消之后，限贷以及限售、限价的一系列措施都会相应取消。因为政策调整要因势而动，现在形势已经改变，不应该和原来房地产投机客较多的时候相类比。