贝壳研究院发布置业动力指数榜单：一线城市领跑，深圳居首位

过去数十年的发展，中国各城市之间的地域边界被打破，户籍制度限制逐渐放开，城镇化进入高阶阶段，人口跨区域、多元化的流动频率增强，房地产市场发展格局也随之变迁，且城市间分化现象愈加明显。

那么，人口变局之下各城市房地产市场购房需求潜力如何？对此，贝壳研究院构建城市置业动力指数模型，试图横向对比各城市发展差异特征。

研究发现，一线城市整体购房规模潜力优势突显，深圳置业动力指数排名居于榜首，新一线城市成都进入前五行列；长三角、大湾区、京津冀、成渝四大城市群置业动力整体较高，TOP30城占据17个；榜单前50城呈现四种特质，“绩优型”城市如北上广深等兼具人口潜在置业需求与城市发展潜力双重优势；高性价比城市如成都、武汉等，是年轻人定居的优选。

深圳置业动力指数居榜首，珠海、宁波等突围

衡量城市置业动力高低，需要同时考虑当下人口基数代表的潜在置业需求，以及基于城市发展潜力而吸引的未来增量人口住房需求，因此选取常住人口、小学生人数、经济增长、产业发展、资源配套、创新能力等维度的细分指标，构建出城市置业动力排行榜。

分城市看，一线及新一线城市置业动力指数排名靠前。一线城市整体购房规模潜力优势突显，深圳置业动力指数最高，排名居于榜首，北京和广州次之，上海排名第四位。新一线城市成都、杭州紧随一线城市之后，重庆、武汉和南京亦跻身TOP10行列。

值得注意的是，二三线城市中珠海、宁波等强势突围，融易新媒体，置业需求动力表现较优，跻身于TOP30行列。

珠海置业动力指数排名15，原因在于，地处一体化程度比较高的大湾区，叠加政策利好影响，珠海经济和社会环境发展优势显现，对外来人口的吸引力较强，数据显示，近5年来珠海常住人口和在校小学生规模增速分别达24%和22%，人口的快速增长带来潜在住房需求的显著增加。

与珠海较为类似，宁波适时出台的人才引进政策成效显著，近3年来常住人口增量53.7万，全国排名第七，同时位于民营经济发达的浙江地带，且受上海、杭州等核心城市的辐射影响，城市发展潜力较大。

城市群对垒：集聚与分化并存

城市群是中国区域经济增长的重要引擎，也是潜在置业人群的主要集聚地。数据显示，置业需求动力较大的城市主要集中在长三角、大湾区、京津冀、成渝四大城市群，TOP30城市中占据17个。

但城市群内部各城市置业动力分化程度不同，这也折射出当下各个城市群发展格局的差异。

长三角和大湾区一体化程度高，呈现出“强核心+多极点”特征。长三角城市群中有7城置业动力指数排名TOP30，核心城市上海购房潜在需求规模大，极点城市杭州、南京、苏州、无锡、合肥、宁波购房需求也表现不凡。大湾区内深圳和广州置业需求动力排名前三，东莞、珠海、佛山等极点城市均跻身TOP30行列。

京津冀、成渝、长江中游城市群呈现“双核”发展格局。京津冀城市群中的北京和天津、成渝城市群中的成都和重庆、长江中游城市群中的武汉和长沙，置业需求动力在所处城市群中较为突出，但城市群内部协同发展能力较弱，周边城市购房置业动力相对不足。

中原、关中平原等城市群以“单核强省会”发展模式为主导。中原城市群和关中平原城市群中各有郑州和西安的置业动力指数进入TOP15行列，目前这两大城市群中仅有省会单核城市优势显著，其他城市潜在购房需求较弱。

四种城市类型：绩优型、潜力型、短板型、弱势型

如果从人口潜在需求指数和城市发展潜力指数两个分榜单看，一些城市表现较为亮眼。

重庆、深圳和东莞人口潜在需求指数排名居前三，其中重庆人口基数大，2019年常住人口3124万，在校小学生规模206.3万，均居全国城市首位，由此支撑起楼市购房需求的增长。城市发展潜力方面，一线城市北京和广州城市基本面发展较优，分别位列榜单一二；新一线城市南京和杭州城市发展潜力指数排名超越深圳和上海，位居第三和第四。

进一步将人口潜在需求指数与城市发展潜力指数做二维交叉，对综合榜单TOP50城市进行归类，得到绩优型、潜力型、短板型、弱势型四种不同特质的城市。