房企争相入局城市更新板块，“后来者”雅居乐能分几杯羹？

如果不是“海南全域”限购带来的压力，“旅游地产专家”雅居乐或许在很长一段时间内都无意攻下其他的拿地堡垒。

即使雅居乐在产业地产、城市更新领域等多元化拿地渠道中早有试水，但归根到底，“旅游+地产”的模式依然是这家位列“华南五虎”的房企最为倚重的土地获取方式以及“现金流奶牛”。

不过现在，虽然海南项目依然是雅居乐的“金蛋”，但董事会主席兼总裁陈卓林深谙“鸡蛋不能够放在同一个篮子里”的道理，这两年，雅居乐不断出现在“招拍挂”市场，也通过代建、勾地的方式进军之前较少涉足的领域——这都是为了同一个目标，为了雅居乐的规模能够稳稳地立于“千亿”阵营。

陈卓林最近的“猎物”，是城市更新板块。《每日经济新闻》记者获悉，雅居乐于近期新成立了城市更新集团，由雅居乐控股副总裁兼首席财务官潘智勇和雅居乐控股副总裁、地产集团董事长刘同朋联袂出任城市更新集团联席董事长。

城市更新是一块“肥肉”，但很可能只是“看上去很美”。即使是深耕者如佳兆业、富力，驰骋这个战场多年，在现在这种高竞争烈度的情况下，也免不了“阴沟里翻船”，“后来者”雅居乐面对的也一定不会是鲜花和金子。

曾让雅居乐一战成名的海南清水湾项目 图片来源：雅居乐地产公众号

在深耕城市更新领域的房企之中，单独为此成立集团是十分普遍的行为。佳兆业、富力、奥园和卓越等以旧改见长的房企，都有单独的城市更新集团。

雅居乐的城市更新业务此前是作为地产集团的一个版块运作，现在单独拎出来成为单独的产业集团，其地位不言而喻。

“拿出来肯定是要做大这一块，主要（聚焦于）旧村改造、旧厂改造，旧城改造和棚户区改造。现在主要是（投资）粤港澳大湾区、华北以及中原地区，也算是两个（布局区域）。”一位接近雅居乐的人士告诉《每日经济新闻》记者。

据记者了解，雅居乐城市更新集团设立了五大中心，分别是投资拓展中心、规划开发中心、现场管理中心、财务管理中心、综合管理中心。

从职能配备来看，雅居乐城市更新集团不仅局限于投资拓展项目，而是会参与到城市更新项目全链条的开发当中。上述人士也称，雅居乐有意介入城市更新前中后端全链条的运营服务。

值得留意的是，雅居乐为城市更新集团配备的两员“大将”均在银行届工作多年：如刘同朋此前曾在中国工商银行广东省分行担任副行长，潘智勇则在中国农业银行广东省分行担任多个职务，包括行长助理、副行长等。

两位资深金融人士的坐阵，或许是雅居乐在旧改领域更强调财务管控的印证——城市更新虽然前期所投入的资金不多，但周期往往极长，对资金周转也带来不小的压力，由金融背景的高管负责也给外界释了放积极信号。

尽管来势汹汹，但雅居乐目前在城市更新领域依然是新兵一枚。迄今为止，雅居乐还没有完整地参与过一个城市更新项目，现在已经握在手的项目，也只是“纸面富贵”。

据雅居乐方面提供的数据，截至2019年底，雅居乐已经完成10个项目的合作协议、5个项目的框架协议，锁定土地面积超过600万平方米，80%以上分布在粤港澳大湾区。据一名熟悉雅居乐城市更新业务的人士透露，雅居乐目前还没有能够在短时间内贡献效益的项目。

城市更新是广阔的赛道，融易新媒体，据高和资本董事长苏鑫预测，城市更新的规模未来将有数万亿元，“现在只有几千亿的规模，还有极大的增长空间。”

不仅如此，城市更新的利润也十分可观。据多名深圳房企人士测算，广州、深圳的城市更新项目毛利润率通常可达40%~50%，粤港澳其他非中心城市也超过25%，这一水平要远高于招拍挂市场。

这是雅居乐拓展城市更新领域的背景。在资本市场上，规模和利润是两个十分重要的投资指标，雅居乐的高毛利向来为投资者所青睐，2019年，雅居乐的毛利率为30.5%，在同行中处于前列。陈卓林表示，雅居乐今年要确保毛利率在30%左右。

从公开市场获得的项目，极少能够达到这一水平，如果要在维持一定规模的情况下继续保住高毛利，拓宽“城市更新”的护城河的确是最优解。