起底23城居民杠杆率：厦门人最敢负债 多城楼市调控升级(2)

　　长三角的另一个特大城市、副省级省会城市南京与杭州的房价位居新一线城市前两名，居民资金杠杆率也是逐年走高。第一财经记者统计发现，2015年，南京居民资金杠杆率为72.2%，但在南京房价快速上涨的2016年，其贷款余额超过存款余额，当年居民资金杠杆率升至107.2%，此后的2017和2018年分别为124.2%和128.6%，2019年进一步上升至137.9%。

　　一线城市深圳2019年的居民资金杠杆率虽略有降低，但也达到了137.2%，与南京相当。另外，如果考虑到深圳浓厚的投资氛围，此前有部分经营贷资金流入楼市，则实际的居民资金杠杆率会更高。

　　数据显示，2019年深圳的住户存款余额为16327亿元，不到北京和上海的一半，也低于广州和重庆，仅位列第5，但深圳的住户贷款余额高达22408亿元，位居全国第二。

　　再从住户部门杠杆率来看，杭州、温州、厦门、深圳、南京位居前五。结合居民资金杠杆率和住户部门杠杆率，厦门、杭州、深圳、南京这几个来自东南沿海地区的副省级城市杠杆率都处于高位，这些城市的房价较高，投资氛围较浓。

　　张波分析，从房地产市场整体供应来看，东南沿海区域的城市也有着更多的房源供给，加之人口流动方向也主要流向此类城市，因此居民资金杠杆率会偏高。

　　相较之下，不少北方城市的居民资金杠杆率要低不少，比如大连仅为48.2%，哈尔滨为55.9%，另外无锡、泉州这些制造业大市的杠杆率也相对较低。

　　张波说，泉州、无锡的房价相比于周边二线城市依然处于较低水平，同时存在大量的本地改善需求，改善型首付比例较高，也在一定程度上压制了杠杆率提升。

　　热点城市升级调控

　　房价过高、居民杠杆率过高容易对消费形成挤出效应，人们的幸福感也会下降。不仅如此，杠杆率过高也容易带来相应的金融风险。要让居民杠杆率保持在合理的水平，关键在于要保持房地产市场平稳健康发展。

　　中央高层和相关部委近期连续召开三场会议，三度重申“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，强调坚持问题导向，高度重视当前房地产市场出现的新情况新问题。这三场会议至少涉及央行、住建部、银保监会、证监会等六大部委，以及十几个热点城市以及多家大型房地产企业。

　　在部分城市楼市热度高、房价上涨明显、出现了炒作氛围的情况下，为了保持楼市平稳健康发展，今年下半年以来，包括东莞、杭州、宁波、深圳、南京、无锡、沈阳等多个热点城市纷纷出台了房地产约束性调控政策。

　　比如，7月15日，深圳市住建局等部门联合发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，主要核心内容涉及到六大方面：入户满3年且社保满3年才有购房资格，非深户要5年社保；夫妻离婚，购房资格倒追3年计算套数；首付比例包括无房无贷首付30%，无房有贷款记录买普通住宅首付50%，非普通住宅首付60%等；转让增值税从2年免变5年免；豪宅线增加了总价750万元的限制；新房抽签要优先无房、个税或者社保年限长的。

　　9月4日，杭州市住房保障和房产管理局发布了《进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》。其中，在无房家庭认定标准上，杭州明确30周岁以上未婚单身且在本市限购范围内无自有住房记录的购房人、离异单身满3年且在本市限购范围内无自有住房记录满3年的购房人，可认定为无房家庭。

　　中原地产首席市场分析师张大伟说，本轮楼市发展是很不均衡的，区域分化十分明显，楼市过热需要收紧调控的城市主要是一二线城市和部分热点三线城市，主要针对购买多套房的假离婚、假落户等增加调控。预计这一波调控收紧的城市将达到30个左右。

　　热点城市要保持房地产市场平稳健康发展，不仅需要收紧政策，而且也需要增加供应，以保持供需平衡。

　　8月28日，深圳市住房和建设局党组书记、局长张学凡在深圳房地产盛典暨行业综合评价发布会上提到，新加坡是深圳学习榜样，将来深圳市60%市民住在政府提供的租赁或出售的住房中。由此，深圳住房要学习“新加坡模式”，再次引发深圳下一步楼市调控方向的热议。

　　近几年厦门的土地供应一直偏紧。王崎认为，厦门要平抑房价，降低居民资金杠杆率，很重要的一点是要增加土地供应。从成交量上厦门属于“小板块”，常住人口也不多，一旦增加供应量，就会很明显抑制高房价，而且会把杠杆降下来，让更多人可以买房子，但是价格更合理，走量多价平的方式，而不是量少价高。