调控新政连夜出 “躁动”楼市将何从？(2)

　　根据《通知》，市六区符合销售条件的住宅项目或批次，开发商要在公证机构监督下随机抽取不少于50%的可销售住宅房源(按套数计)供无房家庭优先认购，并通过市房产交易信息服务网公示拟销售项目情况，本项目或批次推出套数、可供无房家庭选购的套数，购房意向登记的条件、途径等信息，购房意向登记原则上不少于3日。

　　该政策是对7月6日出台的《关于进一步保持和促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》(甬建发〔2020〕56号)的补充，主要是重点保障居民自住需求，向符合条件的无房家庭倾斜。

　　上海中原地产首席分析师卢文曦指出，宁波楼市新政从总体上看是对前期楼市调控政策的完善和细化，新政对购房资格、转手出让条件等方面都提高了门槛，进一步堵住了借人才引进等通道投机炒房的漏洞。

　　易居智库研究总监严跃进在接受《国际金融报》记者采访时表示，此次宁波政策至少说明了一点，限购只是一种方式，而优购才是更深的更重点考虑的内容。此前宁波限购政策有效地打击了各类炒房需求，而此次优先购房的政策，实际上保障了各类刚需的购房权益。当然，类似优先购房的政策，也防范了炒房的风险，包括限售政策的引入。应该说，宁波此类政策对于一些库存去化过快的城市是有借鉴意义的，至少有助于减少刚需购房的压力。通过“限购+优购”政策的组合拳模式，有助于落实“房住不炒”和支持合理住房需求的政策导向。

　　楼市“躁动”引调控

　　市场躁动是调控出台的一大因素，此次出台调控的南京和宁波都是今年以来楼市升温显著的城市。

　　中国指数研究院数据显示，百城房价榜单中，今年6月份，宁波新建住宅平均价格为17781元/平方米，环比涨幅1.33%，超越上海、杭州、嘉兴、南京等城市，涨幅位居全国第一。

　　上半年，宁波土拍市场火热，118宗经营性用地出让，总出让建面930.4万平方米，出让金640.3亿元，楼面均价6883元/平方米，平均溢价率30.84%。其中，出让宅地(含商住)77宗，总出让建面718.2万平方米，出让金598.1亿元，楼面均价8328元/平方米，楼面均价同比上涨37.2%，平均溢价率32.31%。

　　6月绿城拿下的鄞州区JD07-05-08(明楼地段)地块，楼面价更是高达32520元/平方米。

　　有宁波当地地产人士对《国际金融报》记者表示，宁波楼市的火爆并不意外，房价走势素来有“短期看政策，中期看土地，长期看人口”的说法。

　　去年宁波实现GDP 11985亿元，排名全国第十二，仅次于南京。同年，宁波常驻人口更是增长至34万人，在全国主要城市常住人口增量排行榜上位居第四，仅次于杭州、深圳和广州。加上去年底宁波放宽了落户条件，5月初宁波给予“舟山户籍同城化待遇”，这也意味着，更多的人口拿到了宁波户口。大量外来人口流入，也会衍生出庞大的置业需求，进一步催热房地产市场。

　　因此，上半年宁波楼市的量价齐高，一片火热的景象。

　　南京楼市上半年的升温丝毫不逊于宁波。

　　国家统计局披露数据显示，4-6月，南京新房价格环比涨幅分别为1.8%、1.2%、1.0%，其中4月环比涨幅居70个大中城市之首；同一区间，同比涨幅分别为4.5%、5.0%、6.1%，逐渐呈走高之势。

　　南京网上房地产数据显示，即便受到疫情影响，今年上半年南京新房(含六合、溧水、高淳)成交量达35269套，认购41360套，同比成交量上涨3.5%，认购量上涨8.4%。成交价格方面，南京一二季度整体成交均价企稳在25641元/平方米的高位。其中，6月份南京新房认购量达11306套，成交7918套，环比认购上涨19.6%。

　　与此同时，南京更出现了“万人摇”的火爆场景。

　　5月底，位于江北核心区的江畔都会上城项目摇号清册出炉，共计收获11890组有效报名，其中992组参与67套人才优选房摇号，中签率约6.8%；10898组参与156套普通房源摇号，中签率只有1.4%。

　　甚至有消息称，江畔都会上城的报名系统由于报名人数过多曾一度瘫痪，“万人摇号盘”的名号也不胫而走。

　　据了解，江畔都会上城上一次加推是去年12月份，共计推出492套房源，均价为30500元/平方米，超5000人陪跑，中签率仅8.5%，开盘当天所有房源全部售罄。

　　虽然此次价格相比前期均价上涨约807元/平方米，但仍有近1.2万人报名参与摇号。这也是南京今年的首个“万人摇”的项目。

　　不仅如此，南京溧水万达广场的价格也倒挂超3000元/平方米，同样引来大批购房者报名摇号，中签率低至16.6%，系统也一度不能提交。

　　有望抑制房价过快上涨

　　上述新政均落实了“房住不炒”的政策导向，对于保护刚性需求，打击炒房现象有着重要意义，有利于促进房地产市场稳定健康发展。

　　如此严厉的调控政策，是否会对当地的房价产生影响？