买房税负成本降至历史最低！“省出一辆小轿车”，政策明显激活了市场(4)

　　我们最近将政策内容整理后，迅速提供给了很多经纪人和置业顾问，他们转发了我们的房贷利率和契税计算器，这一指标大幅增加。换句话说，这一波政策的落地对从业者的信心提振很有帮助，他们需要快速将相关信息传递给想要买房的群体。目前很多买房和换房的人对这些政策的了解并不深入，他们不清楚自己需要交多少钱，或者能省下多少钱。通过这种方式，我们发现信息的传播效果良好，相较于11月12日，转发量增长了超过50%。许多城市对这方面的关注度非常高，这反映了市场的热度情况。

　　结合9月底政策出台后的观察，我们发现一个显著的特点。9月24日政策发布后，搜索热度达到最高点，并不是在国庆节的第一天。实际上，热度高峰出现在9月28日、29日，随后一直持续到10月7日，整个线上找房的热度非常高。因此，我们能够清晰地看到，整个10月上半月的成交量表现非常好。到了11月，尤其是11月上旬，二手房的找房热度还在增加，大约在一二线城市增加了4%，但新房则有所下降，且在不同城市的下降幅度不一样。

　　这次政策很好，因为是全国性的，影响面更大。在11月中旬出台这个政策，我认为虽然11月上旬的热度下降了，但11月下半月的热度肯定会回来。这一波热度的回升将带动整个11月的成交量有一个比较好的回升。这一波市场的影响，以及政策的影响，我们认为可以持续到今年年底。

　　增值税征免年限改为2年，

　　澎湃新闻：目前除北上广深外，一律不区分普通住宅与非普通住宅。这次，与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税优惠政策会有哪些调整？能否给大家举个例子，大概能省多少钱？

　　严跃进：在之前，增值税的交税期限为两年或五年，超过征免年限后就不需要再交税。然而，对于一线城市来说，即便过了增免年限，在特定情况下，尤其是非普通住宅，仍然需要交税。换句话说，非普通住宅在大城市内都有可能需要交税。今年，改革在推进，我们听到了“五改二”这个词。五改二的意思是征免年限从五年变为两年。比如过去持有两到五年的房子，如果按照老政策没有满五年，可能会交比较大的税。但是现在如果按照两年的政策计算，只要超过两年就不需要交税。

　　一线城市的政策仍然留有余地。尽管房子超过了两年，可能还是需要交税。而小城市就不需要交了。持有两年并不等于炒房，小城市居民可以大胆出售，因为不存在交增值税的问题。

　　我举个例子，比如1000万元的房子，过去购买时可能是500万元，现在变为1000万元，中间的差额是500万元。这种情况下，如果真要征税，就是这个差额乘以5%，即500万元的5%，就是25万元。

　　“量在价先”

　　澎湃新闻：降低交易税费可以实实在在减少购房成本。对于房地产市场，特别是二手房市场，这能否起到价格的止跌回稳的作用呢？

　　张波：从中央政治局呼吁提到止跌回稳之后，对整个市场的止跌回稳非常期待。止跌回稳的一个明显信号就是价格层面能否真的止跌回稳。价格直接回稳的前提是成交量。一般我们认为“量在价先”，没有一个稳定的成交量，价格的稳定无从谈起。

　　10月份市场成交量，尤其是一线城市，都纷纷突破了荣枯线。上海的二手房成交量又重回2万套以上。在一线城市中，深圳的二手房成交量同比去年大幅提升。因此，融易新媒体消息，这是房价企稳的前提所在。

　　这次政策的目的是让换房的人能够入场，买房的人也能入场，推动需求入场。降低交易税费的目的就是吸引你来入场。这就是带动成交量提升的一个因素。

　　换句话说，评判这个政策是否有效，我们不应仅仅从价格这个维度来衡量，而要观察11月、12月份的二手房成交量是否能维持在一个相应的高度。这是我们评判的标准。

　　整个市场的总体价格稳定要等到成交量的提高，至少我们需要观察10月、11月、12月这三个月的成交量能否维持相应的稳定，达到二手房的荣枯线以上。例如，在上海，成交量至少每月要在1.6万、1.8万套以上。这时，才有可能讨论与价格相关的问题。

　　从价格止跌回稳，首先要看成交量。因此，对于我们当下的买房人，你也不用过于担心。现在的市场并不是说出台政策后，房价就会马上出现所谓的暴涨。这不会发生。从中央层面的定调来看，主要是止跌回稳，让市场恢复到一个正常、稳定的状态，而不是让房价回到2015、2016年那一波的上涨状态。所以买房不必过于着急，可以再比较一下。今年11月、12月份，如果实在找不到合适的，可以等到明年一季度再看。根据目前的房价，大概率来说，基本上会维持相对稳定，也不会出现大幅下降或大幅上涨。