买房税负成本降至历史最低！“省出一辆小轿车”，政策明显激活了市场(2)

　　从增值税方面来说，在一线城市，普宅和非普宅标准的调整还需等待。因此，从12月1日开始实施的政策，未必完全按照现有规定，需观察从今天到这个月底，北上广深四个一线城市是否会有相关政策的调整。

　　交易环节中的税费，一个是增值税，一个是个人所得税。个人所得税方面，只要你在买房后的一年内返回同一区域购买，便能够退税。需要强调的是，必须在同一区域一年内，不是说个人所得税随时都可以退。

　　举个例子，假如我在2023年11月13日购买了一套房，并在2024年11月14日再去买，超过一年了，不在一年之间，便不能享受个人所得税的退税规定。因此大家一定要注意，所有的税费减免都与政策执行时间相关，这次政策落地也是从12月1日开始，并不是说我在11月份交的税费就能按照新政策执行，因为每项政策都有实施时间。

　　契税的调整也非常好，面积从原来的90平方米以下优惠，改为140平方米。这一调整非常到位，直接体现了国家对购房的支持。目前来看，契税不分普宅和非普宅，仅按140平方米来执行。根据统计，现在北上广深的一线城市及部分二线城市，成交的二手房中，绝大部分房子约80%都是在140平方米以下。换句话说，若按照这个标准执行，绝大部分一线城市和热点二线城市的买房人的契税都能享受优惠。这项政策相比以前，两套房时的高额契税，节省的幅度非常大。

　　因此，国家这次政策调整的思路非常清晰，旨在减少换房过程中的相关税费。

　　我们来梳理一下换房的流程。老百姓通常会先将手中的房子在各大平台上出售。在卖房过程中，增值税和个人所得税会有相关的优惠。增值税方面，若是两年内出售则免征。此外，非普通住宅的增值税政策也同样免征。而现行政策不再区分普宅和非普宅，只要是两年内的房子，基本都是免征的。

　　在卖房过程中，基本上增值税是无需缴纳的。若完成卖房交易后，资金到账，你准备再买房，只需在一年内、于同一区域购买，例如我在上海卖掉一套房，然后在上海再买。这种情况下，你之前交的个人所得税会退还。

　　然后你卖掉房子之后，买新房时可能需要交一笔契税。比如说，你这个房子的面积是139平方米，那么你可能需要交的契税就是两个点或1.5个点，这在不同城市也有所不同，可能会更高一些。现在如果你买的是139平方米的房子，你可能只需交1%的契税。

　　我们以前做过一些测算，在较多情况下，加上中介的佣金，出售一套房子可能需要支付的相关税费加在一起超过10%，通常在10%到12%之间。现在大家看，基本上只需要支付1%到3%不等的中介费就可以了。整体来看，交易链条大大节省了大家购房过程中的成本。

　　澎湃新闻：有一些购房者买了房子，但契税没有交，请问现在这个契税政策适用吗？还有一些购房者他们已经申报了，但金额尚未交付，这种情况有了解吗？

　　张波：我们昨天跟一些交易中心进行了沟通。目前交易中心的究竟细则尚未出台，但实际交付的时间以12月1日为准。如果您在11月份已经付款，那么不会涉及退款。这一点是明确的。究竟来说，每个地方和不同区县的交易中心的政策还未完全对外公示。在您交款之前，可以拨打电话咨询您所在区的交易中心，确认您的情况是否符合政策。

　　契税最高减少2%，“省下一辆小轿车”

　　澎湃新闻：按照新政，购买家庭唯一及第二套住房，不超过140平方米的按1%缴纳契税，这项政策内容与之前的政策对比有哪些变化？最直接影响的是哪部分购房群体？

　　严跃进：首先，过去我们在契税的划分标准上，是按照90平方米来划分的，而这次实际上是按140平方米来划分。刚才张院长提到，140平方米以下户型的房子占了80%。也就是说，绝大多数工薪家庭购买的房子，差不多都是在140平方米以下的。

　　一些税费政策的调整体现的思路是尽可能最大限度地保障刚需和改善型的住房需求。所以说，这和此前降低首付比例以及其他一些政策的逻辑很相似，目的是让更多购房者和居民家庭能够享受到最好的政策，覆盖面更广。

　　第二个变化是，刚才提到的140平方米以下覆盖了这么多居民家庭，它的税费政策达到了历史最低水平。刚才我举了一个例子，大城市的税费有时候会高达3%。而根据现在的政策，其实可以做到1%。不管你是买首套房还是二套房，不管你是在上海、北京，还是其他一些三四线城市，大家都是按1%的标准走的。