买房税负成本降至历史最低！“省出一辆小轿车”，政策明显激活了市场

　　11月13日，财政部、税务总局、住房城乡建设部联合发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，政策调整后，住房交易环节的相关税收迎来大幅下降，买房人到底能省多少钱？未来房地产市场走势又将如何？

　　本期《首席连线》节目邀请到58安居客研究院院长张波、上海易居房地产研究院副院长严跃进，与大家一起对新政进行分析与展望。

　　交易成本由10%有望降至3%以下

　　澎湃新闻：11月13日，财政部等三部门联合发布了多项房地产相关的税收政策，能否先和大家先简要地解读一下，此次调整税收政策的主要背景是什么？

　　张波：近期楼市调整的政策层层递进出台。我们不能单一地看11月13日的政策，而应该结合一系列政策来分析。最早可以追溯到今年的中央政治局会议，会议上已明确强调房地产市场需要“止跌回稳”。从“止跌回稳”来看，各个方面都需要做调整。

　　从供给侧来看，对于开发商，会有一些去风险的调整，比如今年加大对白名单项目的支持力度等。

　　从需求侧来看，也就是我们买房这一侧，需要很多政策提供支持，有助于大家预期的稳定。前两天，我们也看到在全国人大常委会会议上，财政部明确提到房地产税收相关政策会进一步进行相应调整，非常开心地看到，仅仅过了5天，政策就立刻落地。所以，从这一次的调整节奏来看，或者是政策落地的节奏来看，我们认为其实是超过市场预期的。

　　从政策的实际释放来看，一方面，我们看到有针对需求侧的增值税、契税以及利率的大幅调整；另一方面，针对供给侧的房企和土地增值税，也进行了相应调整。总体来看，我们认为这一次政策出台正逢其时，正好是在10月份、11月市场热度刚刚起来之后，市场信心不断复苏，再来一剂强心剂，这对市场的持续稳定复苏将会起到重要作用。

　　澎湃新闻：这次涉及的房地产市场税收政策主要有哪些内容呢？

　　严跃进：除了限购政策以外，银行房贷利率、首付比例和税收政策是大家普遍讨论的话题。这一次，可以总结为三类政策：一类是关于买房的政策，一类是关于卖房的政策，还有一类是开发商开发房子的政策。因此，这三个环节已经贯通了。

　　从买房政策来看，上海一些市民朋友提到契税能否调整。当时提到的情况是，有些人买房的税费要3%。这次政策对买房的契税进行了调整。我举过一个例子，过去某些房子的最高税率要达到3%，现在基本上最优惠的契税调整为1%。这样一来，契税降低的影响是很大的，这实际上是在减少买房的成本。

　　第二方面是关于卖房。因为税费通常遭理解为买房时需要交的，但卖房时同样需要交税。这一次减税政策主要是针对增值税。增值税可以说是一个比较笼统的概念。像一线城市，如果卖一套房子，增值税比较高，可能一套房子的税费会达到10万元到20万元，这也是不小的数目。昨天(11月13日)有人形容，这相当于买一辆小轿车的成本。

　　还有一个方面是土地增值税，就是说开发商在开发房子的时候，会基于未来房屋的销售价格，或者通俗讲的增值概念，也需要缴纳税款。交税的部分其实是增加了开发商的一些负担。现在对开发商所建的相应房子，这部分税费可以免除。

　　澎湃新闻：刚才提及了契税、增值税，这和购房者的钱袋子都息息相关。能否解读一下，哪几条内容对购房者的影响比较大呢？

　　张波：增值税的影响非常大。增值税是整个交易过程中的一个重要税种。以前，卖房的人对这项税的感受不明显，因为在市场好的时候，大家都会关注到手价。到手价是指卖方实际获得的金额。原本由卖方承担的税费，实际上变成了由买方来承担。近年来，楼市不断降温，卖方应承担的税费也不再转嫁给买方。因此，很多人的到手价格与之前相差很大。

　　例如，一套200万元的房子，如果按照增值税全额增值计算，税费很高。调整后的政策将增值税的免税期设定为两年。

　　很多人对“满两年”的概念不太清晰。增值税是针对住宅的，只有在取得产权证后满两年的住房，才可免除增值税。这并不是在签署购房合同后算两年，很多购房者对此存在误解。比如，如果我现在买一套房，购房合同上写的购买时间是2020年，而现在是2024年，超过两年了，是不是就可以免税呢？未必。有些人可能在购房后很长时间才办理产权证，可能拖延三四年，甚至到今年才想起来要卖房子，去办理产权证。在这个过程中，时间节点会影响免税的适用。