买房税负成本降至历史最低！“省出一辆小轿车”，政策明显激活了市场(3)

　　当前，银行的信贷政策是最宽松的，税费政策也是最宽松的，限购政策同样最宽松，因为该取消的政策都已经取消了，我们可以总结，当前的政策是各项优惠政策达到历史上最为优惠的状态。

　　实际上，税费政策调整对大城市、一线城市的感受最强。二线城市和三四线城市，以前购买第二套房的税率为2%。如果这个税率降到1%，那就是减少50%。但感受最强的是在一线城市。以往在一线城市购买第二套房时，尤其是像上海这样的一些地方，本地户籍的人会选择购买第二套房。以前购买第二套房，契税是3%，没有任何条件限制，只要买第二套房就是3%。现在的税率直接变为1%。举个例子，如果购买一套价值1000万元的房子，按照之前的税率，税费是多少呢？如果是3%的话，就是30万元，而现在则是10万，实际上省下了20万元。这就是我刚才所说的，相当于省了一辆小轿车。

　　澎湃新闻：对于面积为140平方米及以上的住房，契税税率也有所调整，家庭唯一住房是减按1.5%的税率征收契税；第二套住房是减按2%的税率征收契税。如何看待这一调整对改善或者高端住房市场的影响？从上海来看，140平方米以上的住房交易占比大概是什么情况呢？

　　张波：从今年前8个月的供应情况来看，较大面积的住房有所增多，尤其是在市区。从上海的整体来看，还是维持在一个较少的水平，基本上控制在15%左右。从市场供给来看，大户型其实占少数。同时，我们了解到，购买大面积住房的人群，特别是在上海，通常将144平方米以上的住房视为大户型。我们在实际业务和线上数据收集的过程中发现，大部分人并没有按照最低首付比例来操作，可能按照20%或30%的比例，而很多人实际的首付比例超过50%，这个占比非常高。因此，我们认为购买大户型的人群，整体实力相对较强，首付也相对充裕。在此，我想借这个机会，给大家提一个个人的建议。无论是改善购房的大户型，还是首套房，尤其是在上海、一线或二线城市，购房时不一定要按照最低首付比例。国家提供了最优惠的政策，是否按照最低首付比例，需根据自身情况来定。例如，如果你的工作比较稳定，比如是公务员、老师或事业单位人员，未来收入较为稳定，则可以很好地预测每月的房贷，对生活没有太大影响。在这种情况下，按照最低首付比例购房是没有问题的。

　　另外一些人群，比如刚进入职场或工作的收入不稳定性较强的人，要更加谨慎。在当前情况下，可能不像过去的10年或20年，更多地跳一跳、够一够去买房。那时候是房价快速上涨的阶段，而现在房价整体维持平稳，因此，购房应根据自身实力和经济情况来决定。

　　10月份，一线城市中，搜索新房的热度在200-300平方米和300平方米以上的板块，分别下降了1.5个百分点和1.7个百分点。从一线城市来看，虽然我们看到很多日光盘和市场热销的豪宅主要集中在市中心，但实际的绝对成交量是减少的。反观三四线城市，200-300平方米的新房热度持续上升。换句话来说，对于许多一二线城市来说，120-140平方米的房子已经属于不错的改善面积段，而且也是很多人愿意搜索和换房的重点面积段。然而在许多三四线城市，140平方米的房子只是刚刚起步，很多刚结婚生子的年轻人可能已经买到了140平方米的房子。在换房时，他们甚至会考虑160平方米或更大的房子。因此，在不同的城市中，改善的定义其实差别非常大。此次政策很好地匹配了大部分人的购房需求。目前，仍然有购房需求的人，尤其是在一二线城市，主要关注的是140平方米以下的房源。在90平方米到140平方米这个范围内，找房的人群占比非常高。

　　但在一些中小城市，首套买房的人已经越来越少了，大部分改善需求是将手里的几套房子出售后，购买一套大房子。对于这些人来说，契税的调整对优惠幅度的影响不是很大。不过，改善需求依然存在，加上这些城市的房价本身较低。例如，在北上广深1000万元的房子，在中小城市可能只需几百万。因此，这些人面临的压力会小一些。我认为该政策推出后，将对改善人群的入市产生明显作用。

　　澎湃新闻：政策出台后，从安居客平台的数据看，挂牌量或房源搜索量之类的相关数据是否有变化，能否和大家分享一下吗？

　　张波：挂盘量的变化不会那么快。政策是在昨天(11月13日)晚上出台的，如果是在昨天早上发布，我认为当天的挂牌量会有明显的变化。

　　不过，我们观察到一线城市的搜索热度明显提升，尤其是在上海的一些热门区域，比如徐汇和静安等市中心的区域，搜索热度增长了2%到3%。