房地产行业上半年融资规模缩水 三季度偿债压力有多大？

　　前有A股房企招商蛇口定增募资破局，后有内房股(在港上市内地房企)越秀地产配股融资破82亿港元。6月份，融易新媒体，多家房企融资取得重大进展，但从上半年整体表现来看，房地产行业融资规模仍在缩水。

　　据中指研究院统计数据显示，今年1月份至6月份，房地产行业共实现非银类融资4041.7亿元，同比下降16.2%。从2021年下半年行业进入下行周期至今，融资规模整体呈回落态势，今年上半年延续了下降走势，但降幅大幅收窄。

　　“从上半年的融资政策看，融资类型、融资对象等方面呈现分类管理、边际放松倾向。”中指研究院企业研究总监刘水向《证券日报》记者表示，但融资总规模仍处在下降通道，这主要受市场复苏势头持续转弱等因素影响，投资人对房地产行业存在较多顾虑和考量。

　　多重因素导致融资缩水

　　今年上半年，房地产行业融资规模缩水的态势尚未得到全面扭转，背后有着多重原因。

　　“一季度房企销售出现脉冲式恢复，但上半年整体上销售没有出现明显回暖，行业预期没有发生明显改善。”刘水表示，同时，房企持续发生债务违约事件，不利于行业企稳回升，也导致金融机构对房地产行业发展信心不足。

　　对此，广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向《证券日报》记者表示，主要有三方面原因，一是二季度购房者置业情绪快速下滑，市场未能延续回暖态势，市场复苏的不确定性增加了投资人对房地产行业的疑虑，也使得企业对新增融资采取谨慎态度；二是房价下行，资产价格下降，抵押价值风险难以评估；三是出险房企仍在增加，金融机构或投资人“不敢贷不愿进”的情绪蔓延。

　　融资结构发生变化

　　上半年融资规模虽然整体缩水，但融资结构和发行主体均出现新变化。

　　据中指研究院统计数据显示，今年1月份至6月份，房地产行业信用债发行规模为2340.5亿元，同比下降7.0%，占总融资规模的57.9%，较上年同期上升5.7个百分点；资产支持证券化融资(ABS融资)规模为1379.1亿元，同比下降4.5%，占总融资规模34.1%，较上年同期上升4.2个百分点。

　　不难看出，信用债以及ABS融资仍旧占据房企融资大头。但与过往房企在资本市场的融资渠道不同的是，ABS融资规模占比较上年同期上升，其发行结构和发行主体均出现新变化，折射出企业在资本市场开拓了新融资模式。

　　从发行结构来看，商业地产抵押证券比例快速提升，发行占比提升5.8个百分点至44.3%。持有型物业在行业下行阶段，成为房企盘活资产、补充资金的重要手段，房企同时也能从多元化经营中收益。同时，不动产投资信托基金(类REITs)发行占比迅速提升，占比达17.5%。

　　从发行主体来看，信用债的发行主体以央企、地方国企为主，但民企发行占比相比去年同期提升0.6个百分点，特别是优质民企获得相应发行机会。在ABS融资方面，有底层资产支持的商业房地产抵押贷款支持证券(CMBS)/商业地产抵押贷款支持票据(CMBN)、类REITs仍将保持较高发行占比，有相应这类资产企业会获得更多融资现金流入。此外，从股权融资方面看，多家A股房企定增案已经获批，涉及规模达数百亿元，港股房企在配股融资方面也取得重大进展。

　　究其产生这些新变化的原因，在刘水看来，是政策的支持。比如在ABS融资方面，国家发改委等多部门出台相关政策，支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。

　　三季度再迎偿债高峰

　　今年上半年，TOP200房企中新增6家企业发生债务违约，比如大唐地产和领地控股在6月份首次宣布违约。

　　房企是否在三季度能顶得住偿债压力备受关注。据CRIC监测，80家典型房企三季度预计有1830亿元债券到期，较二季度增加约7%，其中7月份有41笔债券到期，剔除掉已经提前赎回的部分之后约为638亿元，环比增加83%。

　　另据中指研究院统计数据显示，截至2023年6月末，2023年下半年房地产企业尚在存续期的债券余额为4361.6亿元，一年内到期余额为9277.6亿元，其中三季度为仍为偿债高峰，单月到期余额均接近900亿元。

　　“压力很大，我们当然想融资，但无论是提供抵押资产还是其他相应条件，目前还难以达到相应门槛。”某房企融资条线人士向《证券日报》记者表示，金融机构在提供融资之前，会考虑项目因债务、交付以及是否涉及诉讼等多重因素，若无法保证资金安全退出，金融机构会继续观望销售市场是否回暖，推进力度就不会太强。