去年收入减少至15亿，平安不动产要向康养和租赁发力

界面新闻记者 | 王婷婷

4月29日晚间，平安不动产公布了2023年公司债券年度报告。

报告显示，去年平安不动产共录得15.27亿元的收入，同比2022年减少29.14%。平安不动产称，收入减少，主要系资产管理业务板块中投资顾问费收入、投资管理费收入、保理业务收入和财务顾问费收入减少所致。

作为中国平安旗下专业的不动产投资及资产管理平台，平安不动产的业务包括资产管理和不动产投资两个板块。2023年，资产管理录得收入8.26亿元，同比下降50.28%，不动产投资实现收入7.01亿元，同比增加40.92%，主要为商业物业业务中出售项目规模增加所致。

究竟到资产管理业务板块中，去年平安不动产录得投资顾问费收入同比下降 55.14%，投资管理费收入同比下降 69.66%，财务顾问费收入同比下降 60.64%，主要是受行业景气度等因素影响所致。

利润方面，根据平安不动产合并利润表，去年平安不动产录得营业利润约3.53亿元，对比2022年同期减少约7.87亿元；净利润为2.598亿元，较之2022年同期的8.97亿元减少约6.372亿元；归属于母公司所有者的净利润为2.6亿元。

平安不动产认为，不动产行业逐渐走向存量市场，物管受到资本市场关注并加速扩张，存量市场将为资产管理业务带来更大的发展空间，以轻资产模式输出商管服务会成为市场趋势。在投资管理方面，专业的资产运营有助于项目持续获得较高收益，从而产生资产溢价。

在其看来，金融的核心功能在于实现不动产资产的变现和投资的长期获益，主要表现为房屋再融资和不动产投资信托基金（REITs）。比如，随着商业不动产REITs试点启动，有着良好经营模式和稳定现金流的优质持有型商业物业不动产项目更吸引投资者的目光。

在不动产投资板块，如今的平安不动产更看好商业物业、康养行业和租赁住房行业。以康养为例，平安不动产称，“保险资金在需要提供持续经营的养老地产领域会有更大作为。”

究竟而言，出于资金周转考虑，开发商更可能关注活跃长者社区，在社区和房屋设计上等为老年人提供诸多便利，但项目仍会以出售为主或租售并举。

此外，开发商养老地产项目若以出租为主，也更可能由专业养老地产运营商进行运营；中长期一些政策的出台，如美国的贷款抵押保险、日本的护理保险制度等等，可能会促进开发商等更多进入这一领域。

而保险资金由于资金使用期限较长，投资养老地产正好可以解决其资金“长短错配”的问题；另一方面，养老金也可以和养老地产互补配合，实现产业链联动。

在租赁住房市场，平安不动产近年来更是加速拓展其版图。去年12月，平安不动产上海嘉定领峰租赁住房项目也迎来开业入市，共推出642间公寓房源。

截至2023年年末，平安不动产已落地租赁住房项目共18个，布局北京、上海、广州、深圳、南京、武汉等核心城市，总房间数2万余间。

因此，接下来平安不动产的业务目标仍是围绕一、二线重点城市，积极布局商办（写字楼、商场、酒店）、租赁住房、康养等领域。并且，要积极布局收租类不动产物业，为集团保险资金提供不动产领域相关资产配置与管理服务。

不过，2024年，也是平安不动产面临偿债压力的一年。

截至报告期末，平安不动产口径存续的公司信用类债券中，公司债券余额 136.9亿元，非金融企业债务融资工具余额 17亿元，且共有 53.9亿元公司信用类债券将在2024 年5月至12月内到期或回售偿付。

除此之外，截至报告期末，融易新媒体消息，平安不动产合并报表范围内发行的境外债券余额约75.56亿元，而在2024年5月至12月内到期的境外债券余额20.819亿元。

也就是说，今年平安不动产面临的公开债券兑付就超过74亿元。

在此之前，2月19日，平安银行发布公告称，董事会同意给予平安不动产新增综合授信额度80亿元，额度期限1年。若这笔授信额度落地，将能短暂化解平安不动产的偿债压力。

过去一年，与绝大多数企业一样，平安不动产也在努力降债。截至报告期初和报告期末，平安不动产合并报表范围内公司有息债务余额分别约为455.9亿元和394.3亿元，报告期内有息债务余额同比变动-13.52%。