成见 | 万向总裁没有回答的：信托踩雷地产怎样成为“富人收割机”？

观点网 在高净值人群的资产配置世界中，金融资产理财占比并不算大，但会分配到不同投资中以实现优化保值增值的目的，主要包括股票、外汇、信托等，房地产信托过去亦是追捧的投资产品之一。

相较于银行大额存款的低利率，房地产信托收益高达8%-10%，而且多数信托公司背靠大树，这自然备受此类富有人群的青睐，而低门槛的产品认购起点已是上百万。

房地产行业近年骤然转冷，多受高净值人群资产配置喜好的信托产品受这波寒流影响不小，信托产品违约信息亦层出不穷，至今年年中，新华信托成为史上第一家破产的信托公司。

12月8日，又一家受此影响的万向信托总裁王永刚在投资者内部沟通会上表示，不是所有项目都出问题了，有三分之一的地产是正常的，三分之二确实出现资金问题。

而更早之前，万向信托部分项目停息延期消息传出，使得并未平静的市场再起风浪。

11月底，媒体消息称万向信托旗下健康教育2号和4号信托产品未能如期兑付。

资金管理报告显示，两个产品存续规模合计为9.834亿元，其中2号产品规模7.06亿元，4号产品规模2.82亿元，募资均用于贵州六盘水红桥医院医养融合项目。

据观点新媒体了解，健康教育2号产品类型为固定收益类，风险等级为低等级，认购起点100万元人民币起（以10万元整数倍递增），适合投资者类型为保守型及以上。

而认购预期年化收益率：认购金额300万元以下（不含）为7.3%，300万元以上（含）-500万元（不含）为7.9%，500万元以下（不含）为8.1%。

有市场消息透露，投向六盘水红桥医院的资金，亦用作建设养老公寓。倘若公寓顺利销售，信托产品的兑付自然不成问题，但问题恰恰就是销售未达预期。

对于健康教育2号未能如期兑付的原因，万向信托选择的是在8月28日、9月4日和11月24日发布通告进行解释。

其中11月24日通告显示，项目建设期经历了三年新冠疫情，疫情过后因经济下行、房地产调控等影响，市场仍在缓慢恢复过程中，致使该项目财务成本上升、工期延长、销售进度和销售价格未达预期。

对于投资人提出的“为何建设医院要依靠销售公寓实现兑付、为何募集的资金无法覆盖建设成本”的二连问，被紧逼的万向信托总裁王永刚站至台前。

王永刚回应市场称，该项目是符合国家的产业政策且具备投资价值的，但由于项目建设期受到疫情等因素影响，各项进度没有达到计划，叠加目前房地产低迷的状况，公司为了保障投资收益，防止房屋“贱卖”，在项目公司没有资金收入的原因下，信托计划不得不停止付息。

王永刚表示，万向信托没有资金池和自融业务，部分项目停息是“艰难的决定”。

他续指，在项目财务成本增加、销售形势低迷的原因下，放缓工程节奏并进行优化，先完成康养公寓和配套商区，组建医疗运营团队，延后建设配套医院是团队在综合研判后提出的更为合理的选择，并不是医院“烂尾”。

简而言之，虽有大环境影响项目销售进度，但万向信托产品踩雷房地产已无法否认。

对于市场关注的重仓房地产项目高达500亿元质疑，王永刚表示，万向信托已在2021年采取措施大幅压缩房地产项目投资规模，主动管理类项目已从2021年的350亿元下降到今年11月底的85亿元，万向信托通过分散投资和严格控制单个项目规模等方式，来尽量规避市场波动带来的风险，且项目的底层资产普遍比较轧实，市场如有所恢复就可以回笼资金。

12月8日，王永刚在投资者内部沟通会上表示，不是所有项目都出问题了，有三分之一的地产是正常的，三分之二确实出现资金问题。

“虽然公司项目众多，但单个规模一般在1亿元左右，处理比较容易，公司有能力解决。”虽然王永刚在沟通会上恳切回应，但数次讲话亦被焦灼投资人所打断。

早年，万向信托以基建类信托为主流业务，这类项目多有地方政府信用做保证，因而风险相对较小。

而万向信托的投资风格在2017年发生了改变，由稳健转向激进。背后的情况或是与万向创始人鲁冠球离世有关，他更倾向于稳扎稳打的风格，接班人鲁伟鼎更具冒险精神。

资料显示，万向信托在2017-2020年分布在房地产业的信托资产金额分别为427.64亿元、569.28亿元、679.49亿元和624亿元，占比分别为22.49%、35.32%和50.78%、58.1%；2021年房地产业的信托资产金额占比已涨至60.08%。

万向信托合作的对象包括恒大、碧桂园、中梁、绿城、蓝城、中骏、祥生、蓝光、佳兆业、融信等。现时来看，上述房企中境况良好的寥寥无几。