呵护住房消费需求 房地产金融新政频出

　　聚焦提振住房消费需求，各地住房金融政策持续调整优化。4月17日，北京住房公积金管理中心发布《关于优化老旧小区改造后住房公积金贷款期限核定标准的通知》，将帮助部分借款人从以前的“贷不了”变为“贷得了”，而且贷款期限更长、金额更高。

　　推动房贷利率下行、优化住房公积金政策，已经成为各地助力房地产市场平稳运行的重要抓手。据市场机构统计，截至4月17日，今年以来各地已出台公积金相关政策约80条；新发放房贷利率在进入“3时代”后持续下行，进一步减轻购房者利息成本。

　　多举措降低居民购房成本

　　关于今年住房金融政策的主要发力方向，中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示，在稳市场方面，住房金融政策侧重于降低购房成本、减轻购房者还款压力。

　　2月，作为房贷利率定价基准的5年期以上贷款市场报价利率(LPR)，历史性地下行25个基点至3.95%，直接推低新发放房贷利率，并将在贷款重定价日后持续推动存量房贷利率下行。

　　同时，在“既管冷、又管热”的首套房贷款利率政策动态调整机制作用下，包括广东省15个城市、青岛、南昌、福州、济宁等在内的多个城市，宣布阶段性取消首套房贷款利率下限。

　　“动态调整机制建立后，地方政府在符合条件的情况下，可以决定维持、下降或者取消房贷利率下限，推动住房贷款利率下降。”招联首席研究员董希淼表示。

　　各地的住房公积金政策，迎来密集的调整优化。比如，仅4月8日，就有北京、广州、沈阳、苏州等城市发布住房公积金调整优化措施。

　　其中，广州住房公积金管理中心明确，使用住房公积金贷款购买自住住房的，一人申请贷款的最高额度调整至70万元，两人或两人以上购买同一套自住住房共同申请贷款的最高额度调整至120万元。

　　“从公积金政策来看，优化二套房认定标准、降低首付比例、提高公积金最高贷款额度、支持商转公等，仍是当前各地公积金政策调整的核心举措。公积金支付首付款、公积金异地贷款、公积金法拍贷、增加公积金贷款次数等也是各地优化公积金政策的重要方向。”曹晶晶表示。

　　新发放个人住房贷款利率创新低

　　在政策引导下，3月新发放个人住房贷款利率为3.71%，融易新媒体消息，比2月低15个基点，比上年同期低46个基点，创下历史新低。

　　多地房贷利率已降至历史最低水平。曹晶晶表示，根据监测，3月重点城市首套房、二套房平均贷款利率降至3.59%和4.16%，较2021年9月时的高位分别下降了215个基点和184个基点。

　　“多方面措施推动房贷利率在短时间内明显下降。这减轻了居民的住房消费负担，有望激发居民住房消费的意愿和能力，从而促进房地产市场健康平稳发展。”董希淼表示，随着近期越来越多的城市取消首套住房贷款利率下限，未来新发放个人住房贷款加权平均利率有望继续保持在低位。

　　在金融支持护航下，房地产市场部分数据边际提振。比如，3月，70个大中城市新建商品住宅和二手住宅成交量比前期有所上升，一季度新建商品房销售面积和销售额比前2个月降幅收窄。

　　专家建议继续引导房贷利率下行

　　展望未来住房金融政策的调整优化方向，东方金诚首席宏观分析师王青建议，除了有序放松限购外，关键是要引导房贷利率有效下行，而且要向市场释放明确政策信号。这是当前扭转楼市预期的关键一招，也是下一步稳楼市政策的主要发力点。未来，还可以继续下调首套房及二套房贷款利率下限、下调公积金贷款利率等。

　　“从全国看，应继续调整优化房地产市场调控政策。”董希淼建议，在一线城市之外，应完整取消限制性措施，加快推动地方政府及时取消不合理的限制性措施；尽快明确宣布暂停实施房地产企业融资“三条红线”、房地产贷款集中度管理等；继续放宽首套房贷款认定标准，只要房贷已经结清，申请房贷即视为首套，适用首套房贷款首付比例和利率水平；引导商业银行适当降低存量二套房贷款利率，对多孩家庭推出三套房贷款，进一步降低居民住房消费负担。