重大变化！取消地价上限

  这将继续利好央企、国企，尤其是不差钱的房企，因为今后拿地不再凭运气，而是凭财力，价高者得，他们可以大胆出价了。

  土地拍卖最高限价机制正在退出历史舞台。

  10月17日，厦门市自然资源和规划局发布通告称，厦门1幅宅地将于11月7日公开拍卖。一个重大变化是，该幅地块将采用拍卖方式出让，不设拍卖底价，按照“价高者得”原则确定受让人，并取消商品住宅销售限制均价。

  此前，厦门市涉宅地块的出让方式为“定品质、限房价、限地价＋摇号”拍卖。

  10月12日，据合肥土地市场网，安徽省合肥市发布市辖区2023年拟出让居住用地详细清单（第三批），其中，6宗地块明确将于11月2日出让，这6宗地块均未显示上限价格，拍卖方式为“由竞买人以举牌方式应价，报价最高者且高于保留底价的，为竞得人”。

  在这之前，合肥居住用地土拍规则采取“投报高品质住宅方案”的竞买方式，即“价高者得+投报高品质住宅建设方案+摇号”。

  济南也悄然取消了地价限制。10月9日，济南市自然资源和规划局发布补充通告，对10月中下旬即将进行的市本级两场土拍出让规则进行调整，恢复2017年8月前“价高者得”原则确定竞得人，出让环节不再设立最高限价。

  再早些时候，9月26日，成都在《关于进一步优化政策措施促进房地产市场平稳健康发展的通知》中“官宣”调整土地拍卖规则。其中，成都中心城区商品住宅用地实施“竞地价”拍卖，新出让土地所建商品住房由企业根据市场情况自主定价。

  至此已有4个城市宣布取消地价限制。而这种现象正在成为一种趋势，即土地拍卖将重回“价高者得”时代。

  一个依据是，市场消息称，就在9月底自然资源部已给各省市自然资源主管部门下发文件，内容包含建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等。多数城市将在下一批次土地出让文件中删去地价上限等内容。

  另一个依据是，市场形势的变化。7月份中央政治局会议提出，要“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”，“适时调整优化房地产政策”。土地拍卖政策自然在列。

  所谓土地限价，即对于溢价率超过规定的土地可以终止此买卖。无论竞拍者报价如何，最终成交价都不得超过政府设定的限价。

  土地限价推出背景是土地市场的火爆。2016年，“地王”频出，当年全国共诞生了超过340宗单价“总价地王”。也是从这一年开始，部分热点城市如杭州、北京、天津、苏州等，率先推行土地拍卖最高限价。

  不过全国范围内的要求是在2021年。2021年下半年，全国开启第一轮调控风暴，当时几乎所有热点城市都宣布实行土地最高限价。

  这种政策在避免土地市场过热、控制房价和市场泡沫方面曾发挥积极作用，但也限制了土地资源真实价值的市场发现机制。更重要的是，现在的土地市场供求关系已发生根本性变化。

  财政部数据显示，2021年全国卖地收入8.7万亿元；2022年全国卖地收入6.6万亿元，同比下降23.2%。2023年上半年，融易新媒体消息，卖地收入只有18687亿元，同比下降20.9%。据此预估，2023年全年卖地收入可能在3.5万亿元左右，创近十年来新低。

  根据机构数据，2023年前三季度，全国300城住宅用地供求规模同比降幅均在三成以上。第三季度，土地市场情绪依然偏弱，流拍撤牌率达28%，较第二季度提升8.1个百分点。

  “鉴于目前市场形势已发生深刻转变，供需关系逆转，解除行政干预是适时的相机决策，让土地资源发挥真实价值，增强对地方收入的支撑，降低一二手房价格倒挂的可能性。因此，此举是主管部门适应新的市场形势做出的政策指导。”中国城市与区域治理研究院执行院长、中央财经大学副教授柴铎表示。

  取消远郊区容积率1.0限制，亦是为了适应如今的房地产市场需求。

  柴铎表示，这有两层含义，一是放松对过去低密度房地产开发项目的限制。目前，房地产市场供需关系逆转，仅仅依靠普通商品住房需求难以维系，有必要鼓励富裕阶层购买最终居所，放开一些低密度、优质房地产开发项目，有利于鼓励“富人下场”。二是目前远郊区一次大规模出让土地正变得越发困难，很多地区开始小宗、小规模出让，此举也是在给小规模土地供应创造条件。

  市场普遍关心，地价上限取消后会否推高地价，进而推高房价？因为取消地价限价后，意味着新房限价随之取消，房地产市场将正式进入市场化阶段。