刚买的房子遭查封 购房者请求解除获法院支持

  10月12日，北京市大兴区人民法院召开“涉商品房消费者权利案件审理情况及典型案例”新闻公告会，介绍该院近年来审理的涉商品房消费者权利案件基本情况、特点，以及针对商品房买卖纠纷案件常见问题推出的工作举措，并通过典型案例提示此类消费风险，以促进开发商自我规范，引导购房者理性维权。3位北京市人大代表现场参会。

  公告会上，大兴法院民一庭法官张雪薇公告了四起大兴法院审理的涉商品房消费者权利案件典型案例：

  案例一：因商品房买卖合同遭确认无效或者遭撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。

  基本案情：甲某与某地产公司签订《北京市商品房预售合同》，约定由甲某购买某地产公司开发的房屋，同时甲某作为借款人、抵押人，某地产公司作为保证人，某银行作为贷款人、抵押权人签订《个人购房借款/担保合同》，约定某银行向甲某发放个人贷款，并就涉案房屋设定抵押。此后甲某向某地产公司支付了购房款，并向某银行按期偿还个人购房贷款。后因某地产公司未按合同约定交付房屋，甲某与某地产公司协商解除合同并签订书面协议，约定双方购房合同解除，某地产公司将甲某支付的首付款以及已经偿还的贷款本金返还甲某，代甲某偿还银行剩余贷款本金，并约定了逾期付款的违约责任。后因某地产公司未支付任何款项，甲某将某地产公司起诉至法院，要求确认双方签订的《北京市商品房预售合同》解除，并解除甲某与某银行签订的《个人购房借款/担保合同》，同时要求某地产公司返还甲某购房首付款、支付已偿还贷款本金和违约金，并要求某地产公司向某银行支付未偿还的贷款本金。

  裁判结果：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。甲某与某地产公司协商一致解除《北京市商品房预售合同》，法院不持异议。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定：“因商品房买卖合同遭确认无效或者遭撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”第二十一条第二款规定：“商品房买卖合同遭确认无效或者遭撤销、解除后，商品房担保贷款合同也遭解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”现因甲某与某地产公司的商品房预售合同遭解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，故甲某与某银行签订的《个人购房借款/担保合同》应当予以解除。法院对甲某主张的解除协议中所涉退还购房款、已偿还贷款本金、向银行支付未偿还贷款本金的诉讼请求予以支持，并依据协议约定，结合开发商的违约情况和甲某实际损失情况依法判处违约金。

  风险提示：生活中，消费者购买预售的商品房经常采用按揭贷款方式付款，此时，消费者既与房地产公司签订商品房预售合同，双方形成房屋买卖合同关系，同时又与银行签订抵押贷款合同，双方形成抵押借款关系。如因开发商违约导致消费者与开发商之间的商品房预售合同目的无法达到或双方协商一致解除合同的，容易忽视房屋按揭问题，部分消费者不知道两个合同可以一并处理，进而导致商品房预售合同解除而抵押贷款合同未及时解除，造成逾期还贷等问题。法院建议，如开发商违约导致消费者购房目的无法达到，消费者可起诉要求解除商品房预售合同，同时，因商品房买卖合同遭解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现的，消费者可将银行列为第三人，一并要求解除抵押借款合同。消费者可根据双方合同约定或法律规定要求开发商将收受的购房款本金和利息以及购房贷款分别返还消费者和银行。

  案例二：开发商违反合同约定逾期交房以及供电不符合合同约定的交付条件，对买受人要求开发商支付违约金的请求，法院综合考虑合同约定违约情形、过错程度等因素，依法判处违约金。

  基本案情：某地产公司与乙某签订商品房预售合同，约定乙某购买住宅一套，某地产公司应当于2021年5月10日前向乙某交付涉案房产，并约定未按照约定时间交付涉案房产的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，某地产公司按日计算向乙某支付全部房价款万分之二的违约金，同时约定在一定期限内提供正式供电。合同签订后，乙某支付了全部购房款。2021年1月28日，某地产公司向全体业主发出《延期交房的通知函》，告知业主受新冠疫情等影响，预计于2021年9月30日前交付房产，后再次发告知函，通知交付时间将变更至2021年6月20日前。2021年6月21日，乙某办理了涉案房屋的收房手续。后乙某认为某地产公司逾期交房且交付时未提供正式用电，起诉要求某地产公司支付违约金3万余元。某地产公司辩称其逾期交房系受疫情影响，交房时虽未正式供电，但已提供临时用电。