7月10日,中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知》(以下简称《通知》),将此前出台的支持房地产市场平稳健康发展的16条金融支持政策中,两条规定了适用期限的政策进行调整,适用期限统一延长至2024年12月31日。
两部门有关负责人表示,此项政策出台的背景,是综合考虑当前房地产市场形势,有利于“引导金融机构继续对房地产企业存量融资合理展期,加大保交楼金融支持”。
针对供给端,两条重要政策延期
2022年11月,中国人民银行、原银保监会联合出台《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》,从保持房地产融资平稳有序、积极做好保交楼金融服务、配合做好受困房企风险处置、加大住房租赁金融支持等方面明确了16条支持政策,后被称为“金融十六条”。
本次进行延期的政策包括两方面,重点指向房地产供给端。一是支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期的政策,二是鼓励金融机构提供保交楼配套融资支持的政策。对应的便是“金融十六条”中的第四条和第八条。
具体来看,一是对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资,在保证债权安全的前提下,鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商,积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持,促进项目完工交付。2024年12月31日前到期的,可以允许超出原规定多展期1年,可不调整贷款分类,报送征信系统的贷款分类与之保持一致。
“之前‘金融十六条’中是‘未来半年内到期的’,也就是对于房企开发贷款、信托贷款等存量融资支持再延长了一年半的时间。”中指研究院企业研究总监刘水认为,监管部门根据市场形势及状况,灵活调整政策使用期限,以更好支持保交楼和稳定房地产市场。
二是对于商业银行按照要求,2024年12月31日前向专项借款支持项目发放的配套融资,在贷款期限内不下调风险分类;对债务新老划断后的承贷主体按照合格借款主体管理。对于新发放的配套融资形成不良的,相关机构和人员已尽职的,可予免责。
这一政策同样延长了一年半的时间,目的是厘清融资发放的责任。“通过明确对新发放的配套融资形成不良的,相关机构和人员已尽职的,可予免责,由此最大限度缓解了发放主体的风险担忧,对于推动融资切实落地会起到明显作用。”58安居客研究院院长张波表示。
以时间换空间,有助于修复市场预期
“前者是鼓励银行发放转向借款支持下的保交楼配套融资,后者是对配套融资形成不良的免于追责的强调。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,《通知》给了开发商喘息的空间,这不仅有助于促进项目完工交付,在保交楼的同时也有助于修复市场预期。
“两条政策主要涉及到违约贷款和配套融资等内容。若没有延期操作,当前一些违约贷款数量可能会增加;或是一些银行不愿意发放配套融资,导致保交楼资金出现新的压力。”易居研究院研究总监严跃进也表示,延期是为了防范化解贷款领域的金融风险,同时确保保交楼方面具备可持续的资金注入。
业内分析认为,政策出台的背景,是在三季度房企将迎来偿债高峰之际,房企融资环境严峻,仍面临较大的资金压力。
根据国家统计局数据,2023年1—5月份,房地产开发企业到位资金同比下降6.6%。另据中指研究院监测,上半年房地产企业非银融资总额约4041.7亿元,同比下降16.2%。房企融资环境没有发生实质性改善,需要加大融资支持力度。
此外,在销售和融资端都承压的情况下,房企目前偿债压力仍然较大。据中指研究院统计,当前房企债券存量余额约2.9万亿元人民币,其中海外债占比38.1%。一年内到期余额为9277.4亿元,今年7月、9月到期债券余额均超900亿元,为偿债高峰期。
“政策也传达出一个信号,支持保交楼,既是兜住民生底线,也是为了修复市场信心。这对稳定银行信托抵押物价值,从而稳定金融机构贷款资产质量,防范金融风险有重要意义。”李宇嘉认为。
刘水同时表示,延长支持房企开发贷款、信托贷款等存量融资展期,延长专项借款支持项目相关人员尽职免责期限,融易新媒体,均延长一年半的时间到2024年底,也表明了监管部门认为房企经营及融资正常化还需要一年半的时间。
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