招商蛇口转型求进 “三轮驱动” 轻重结合

　　3月20日晚，招商局蛇口工业区控股股份有限公司(001979.SZ，以下简称“招商蛇口”)发布2022年年度报告，其中显示，招商蛇口实现营业收入1830.03亿元，同比增长13.92%；实现归母净利润42.64亿元。

　　面对行业风险与挑战不断聚集的复杂形势，招商蛇口2022年全年累计实现销售面积1193.65万平方米、销售金额2926.02亿元。根据克而瑞数据统计，2022年，招商蛇口以前述销售规模位居行业第六。

　　过去一年，被招商蛇口视为“品质年”，公司持续深化转型，稳步推进“三个转变”，即从开发为主向开发与经营并重转变，从重资产为主向轻重结合转变，从同质化竞争向差异化发展转变。为匹配战略目标及转型方向，公司也将原来的三大业务板块调整为开发业务、资产运营、城市服务等三类业务，着力构建租购并举、轻重结合的业务结构，聚焦培育第二成长曲线。

　　自2022年底房地产的支柱产业地位得到重申以来，多项支持性政策出台，助力经营稳健、财务安全的优质房企打开增长空间。

　　截至2022年末，招商蛇口“三道红线”均保持绿档并持续优化。2023年，公司计划实现签约销售金额3,300亿元，较2022年预计两位数增长。

　　深耕核心城市，稳定开发业务基本盘

　　过去一年，房地产市场持续深度调整，行业缓慢曲折修复。

　　根据国家统计局数据，2022年，全国房地产开发投资132,895亿元，比2021年下降10%，其中住宅投资100,646亿元，同比下降9.5%。商品房销售面积同比下降24.3%至135,837万平方米，其中住宅销售面积同比下降26.8%；商品房销售额同比下降26.7%至133,308亿元，其中住宅销售额下降28.3%。

　　对于招商蛇口而言，开发业务作为公司高质量发展的主赛道，其近年来保持战略定力，聚焦投资，稳定基本盘。

　　开发业务方面，招商蛇口坚持区域聚焦、城市深耕、优先布局高能级核心城市战略，而这一举措的成效也在2022年得到进一步凸显。年报显示，报告期内，招商蛇口在上海、合肥、苏州、南通、徐州等地的市场占有率超过10%，其中，来自上海的销售金额超过740亿元。此外，公司在全国12个城市进入当地销售金额排行榜前五名，其中，在上海、苏州、合肥、南通的排名均为第一。

　　值得注意的是，融易新媒体，2022年，招商蛇口不断深化营销全流程产品建设，着重应用数字化营销，公司完成全年线上成交额680.6亿元。

　　投资方面，招商蛇口亦采取“强心30城”“深耕6+10城”策略。年报显示，2022年，招商蛇口累计获取56宗地块，总计容建面约726万平方米，总地价约1279亿元，公司权益地价为766亿元。

　　过去一年，公司在“强心30城”和“深耕6+10城”的投资金额占比分别为94%、90%，单城投放权益地价达31亿元。公司先后获取上海10宗、深圳5宗、合肥5宗土地。公司2022年新增项目中，有22个项目实现当年拿地当年开盘，首次开盘当天平均去化率约77%，在报告期内为公司贡献销售金额约300亿元。

　　与此同时，招商蛇口积极拓展城市更新项目，其立足于粤港澳大湾区，聚焦深圳、广州、佛山、东莞等城市，开展创新的金融合作模式，加强城市更新项目的孵化力度。截至2022年末，按既有规划计算，公司累计获取排他资格的城市更新项目共25个，规划计容建筑面积约1,200万平米。

　　提升运营管理能力，盈利行业新模式

　　当前，房地产行业的发展进入新旧模式转换阶段，提升运营能力，培育利润增长第二曲线成为房企高质量发展的主要方向。

　　基于对行业变化及发展趋势作出的研判，招商蛇口制定中长期转型规划，其中，稳定开发业务基本盘是核心，通过提升资产运营和城市服务等非开发业务在收入及利润中的占比，以形成稳健均衡的业务结构。

　　报告期内，做强主赛道，夯实开发业务基本盘之外，招商蛇口积极推动资产运营业务的发展。

　　年报显示，公司资产运营业务涉及集中商业、产业办公、公寓酒店及零星物业等6种业态的物业运营及资产管理。2022年，招商蛇口管理范围内全口径资产运营收入(未扣除租金减免金额)同比增长6.2%至57.1亿元，EBITDA(税息折旧及摊销前利润，企业经济效益指标)为30.4亿元，同比增长6.9%。

　　值得注意的是，报告期内，招商蛇口强化运营期成本管控，通过能耗能效管理平台降低在营项目能耗能效成本，进一步提升EBITDA。2022年，公司在2021年前开业项目的EBITDA Margin(税息折旧及摊销前利润率)为60%，同比上升4个百分点；EBITDA回报率达5.46%，同比上升0.47个百分点。