德勤：明年商业地产投资将趋稳，物流、长租公寓等资产前景可期

2022年已进入尾声，受疫情影响等引发的市场调整，全球商业地产行业仍面临不确定性，不少房地产领域企业首席财务官对2023年运营计划持更加审慎态度。

营业环境受挫是首要因素。12月6日，一份德勤对全球主要商业地产业主和投资公司的450位首席财务官的调研报告中显示，达到48%的受访者预计营收将有所下降，且有大比例受访者(33%)计划于接下来一年里削减成本，去年该比例仅为6%。

即便如此，仍有大部分投资者预计，明年的商业地产投资情况将有所改善或稳定。其中，写字楼提供着较具吸引力的投资机会。

据德勤调研结果，国内的远程办公并未普及，大多数企业仍选择集中办公模式，对写字楼市场需求提供了有力支撑。因此，2022年前三季度写字楼受疫情影响空置率虽有所上升，但仍呈现复苏趋势。

“不过，未来几年经济增长缓慢将是写字楼的主要挑战。”德勤中国房地产行业审计与鉴证业务主管合伙人倪敏认为，混合办公的兴起，许多员工也期望以项级办公空间作为放弃舒适居家办公环境的交换。

此外，电商的发展推动了物流地产市场发展。从全球来看，过去20年，电商零售额在零售总额(不包括汽车和汽油零售额）中的占比稳步攀升，到2021年底超过20%。

国内亦是如此，物流地产高标仓库需求显著，一线城市和卫星城市的租金仍持续上涨，而二三线城市的租金则明显承受压力。

“从长远来看，电商的发展仍是房地产行业的一大驱动因素。”但是，电商渗透速度的放缓，已导致部分物流运营商推迟开设新仓库。另外，持续高企的土地成木和建设成本以及中心地段的设施用地限制，将加剧对现有空间的争夺。

不得不提的还有长租公寓领域。房价上涨吸引诸多投资者进入住房租赁领城，投资者采用“建房出租”模式，即购买士地开发独户住宅租货社区，管理则视同新型多户住宅。

德勤方面表示，在国内，虽然2022年的疫情反复、全球通货膨胀及美国加息等各类外部因素导致整体投资市场不明朗，但长租公寓作为另类投资的一个重要渠道，以其较强的抗周期能力赢得了越来越多投资者的关注。

此间，外资投资机构活跃，以投资增值型存量资产为主，普遍收购办公及酒店类资产，并计划将其改建为长租公寓投入市场。而且，内资保险资金也正积极加码长租公寓市场。

在国内利好政策加持下，REITs已成为长租公寓的重要退出渠道。目前公募REITs市场中，保障性租赁住房项目共有4单，无论是产品数量还是市值份额均已初具规模。

据倪敏了解，还有近20单在排队准备中，“随着长租公寓市场的逐步成熟，交易类型及买家类型也更具多元化，未来长租公寓市场的交易会更趋于活跃。”

除此之外，数据中心、养老地产和生命科学地产等替代性资产也是重点值得关注的方向。以数据中心为例，德勤调研显示，亚太地区受访者认为，在未来12至18个月内，较其他地产类型而言，数字地产将提供最佳的风险调整投资机会。

疫情使得养老地产行业面临运营压力，但德勤方面认为，该行业前景依旧乐观，主要原因在于随着婴儿潮一代相继买入老年人行列，人口老龄化加剧。

生命科学行业的持续蓬勃发展，则令企业研发、办公需求旺盛，推动这一新兴物业市场成为交易活跃、供需两旺的焦点。

“租赁需求的持续增长，让已成气候的产业园区炙手可热、全面开花。”倪敏介绍，在上海，除了张江核心板块仍然是生命科学企业租质需求最活跃的区域外，融易新媒体，周康、浦江、临港生命蓝湾等产业园区凭借各自产业定位、政策扶持等资源，受到企业青睐。

在他看来，未来数年，商业地产较为曲折的发展道路或将使行业转向新方向。因此，面对发展环境的不确定性，商业地产企业尤其需要加强关注资产层面的战略决策制定，以满足投资者、租户和监管机构不断变化的需求。