最新内幕揭秘:防范风险房企海外发债收紧(2)

　　有业内人士分析认为，尽管从2018年第四季度以来，房企融资难度有所缓解，融资计划的实施开始井喷。然而由于房企普遍“缺血”，又不断加快拿地速度，所以融资需求依然较大。现在融资政策逐步收紧，它们不得不将目光投向海外。

　　中原地产研究中心统计数据显示，在国内融资收紧预期渐强之时，房地产企业海外融资计划密集发布。2019年7月以来的半个多月时间内，房企的美元融资计划已经高达170亿美元，刷新了历史最高记录。与此同时，房企的融资成本在快速上升，上半年，美元债的融资利率平均在6%左右，到了7月，美元融资平均利率已高达8%。

　　有数据显示，在国家发展改革委于7月12日发布房地产企业美元债收紧政策后，房地产企业在窗口期便大发美元债，合计超过25亿美元。

　　仅7月17日当天，就有金茂、佳兆业、融信三家中型房企同时公告美元优先票据的发行计划，总金额合计11亿美元，其中佳兆业的票面利率达到10.875%。

　　尽管房地产企业密集涌入海外资本市场，但目前来看，仍以大中型房企为主，且各个房企的融资额与融资成本也相差甚远。

　　据《国际金融报》记者统计，2019年以来，内地房企共发行106支美元债，发行金额合计393.07亿美元。这其中，发债规模超过20亿美元的仅有恒大、富力、融创、碧桂园、世茂，这5家房企的发债金额合计高达108.8亿美元，占全部房企发债总额的1/3以上。

　　成本相差2.77倍

　　2018年以来，房企境外债的发债成本便一直居高不下，且各大房企之间相差甚远。

　　据克而瑞统计，从融资成本来看，今年上半年，95家房企境内发债的平均成本为4.97%，境外发债的成本则为8.34%。事实上，2018年以来，房企境外债的发债成本便一直居高不下，特别是2018年10月，境外发债成本突破8%，之后均维持在7.5%以上。

　　值得注意的是，TOP30房企中，佳兆业、华夏幸福、绿地、融信、正荣、雅居乐、新城等7家房企的美元债发行额均超过10亿美元。其中，佳兆业集团海外发债次数多达5次，融资总额达15.5亿美元，票面利率均超过10%，最高达到11.75%。

　　记者注意到，诸如龙光地产、时代地产、禹洲地产、建业地产等主要依赖境外债券融资的房企，其境外债券占各公司总融资规模的30%以上，其中建业地产2018年的境外融资额更是占据其当期总融资规模的50%。因此，在海外发债利率整体飙升的背景下，对于此类企业而言，情况愈发不利。

　　即便成本居高不下，仍有不少房企“前赴后继”，有多家此前几乎从不发行美元债的房企也加入其中，且它们的融资成本更高。如A股上市公司泰禾集团就宣布，境外全资子公司Tahoe Group Global（Co.，）Limited拟在境外公开发行不超过18亿美元的美元债券，目前已完成4亿美元的债券发行。值得注意的是，此次泰禾集团发行的债券票面年息高达15%，每半年支付一次。

　　房企的成本之高令业内哗然。此前当代置业发行的刷新了亚洲公开债券发行纪录高息债券的票面利率也达到了15.5%。记者发现，15%的票面利率相较于TOP30房企中融资成本最低的华润（平均票面利率不足4%）足足高出了2.77倍。

　　出路在何方

　　因此，降低杠杆、加快回款将成为地产行业下半年的主要目标，不少房企开始“降低杠杆，加快回款”。

　　房企高成本融资的背后，是正在到来的偿债高峰以及资金困局。

　　恒大研究院报告显示，2019年至2021年是房企有息负债的偿债高峰。经过测算，截至2018年底，房地产主要渠道有息负债余额为20.3万亿元，会在2019年至2021年集中到期，到期规模分别为6.8万亿元、6.6万亿元和5.4万亿元。

　　宏观上来看，今年下半年，95家重点房企的到期债券为1706亿元，达到2018年全年到期债券的75%，融资环境收紧叠加偿债高峰的来临，将使地产行业的融资压力进一步增大。