深圳发布租房参考价，覆盖小区、城中村，能降低房租吗？

深圳在成为首个发布二手房参考价的城市后，又再次在全国首次发布租金参考价。

深圳市住建局近期发布了《深圳市2022年度房屋租赁参考价格》（下称《租赁参考价》）。

通知解释了租赁参考价格内涵，指深圳市小区租赁参考价格是反映商品住房、商务公寓、统建楼等不同类型住房在正常市场条件下，通循同质可比原则，按照区域一般特征水平进行确定的单位建筑面积的平均租赁价格（含税）。

值得注意的是，二手房参考价因同银行贷款挂钩，有影响交易量、稳定房价涨幅的作用。相比而言，不涉及银行贷款的租金参考价目前仅有参考作用。

具体来看，深圳本次发布的租赁参考价格覆盖深圳市各区（含大鹏新区），包括4319个楼盘，其中存量商品住房楼盘3786个、统建楼楼盘318个、商务公寓楼盘215个。除此之外，租金参考价格还覆盖了2042个城中村私宅、4500个产业园区配套宿舍区和6702个产业园区。

与通知一同发布的还有查价系统，点开系统细分页面，可以查询小区、城中村私宅、产业园区配套宿舍以及产业园区四种类型的租赁参考价格，并已细化至街道参考价和小区参考价。

分区来看，全市租赁参考价排名前三的区域分别是南山、福田、罗湖，商品住房的参考价分别为109元/平方米/月、98元/平方米/月、80元/平方米/月。

在深圳占比较高的统建楼盘租金，排在前三名的区域则是福田、南山、罗湖，分别为71元/平方米/月、65元/平方米/月、53元/平方米/月。

对于此次租赁参考价的发布，深圳市住建局表示，有利于引导租赁双方合理议价。租赁当事人可参照租赁参考价格，结合物业类型、楼层朝向、建筑面积、装饰装修、配套设施设备、升级改造、特殊用途等客观实际和差异，自主协商确定符合自身实际的租赁价格。

目前而言，上述深圳各区域的租赁参考价格大部分符合实际水平。乐有家研究中心数据显示，2021-2022年上半年，深圳租房市场的平均租金稳定在70-80元/平方米/月的区间。

由于租房市场不同于二手房市场，其波动范围大，监管难度较高。即便是同一小区、不同户型、新旧程度都会极大的影响租金价格。

有中介人士告诉界面新闻，租金参考价对小户型而言，指导价低于实际租金；中大户型指导价又高于实际价格。房东不会管这些，还是会跟着市场租金价格的趋势走。

以福田区金色假日名苑为例，其租金参考价为115/元/平方米/月，已高于整个福田区的租金参考价格。

乐有家平台显示，该小区一室一厅41平方米朝南户型的挂牌租金价格在5200元/月到5600元/价格不等，但按租金参考价而言，该小区同户型价格应为4715元/月。

上述中介人士也告诉界面新闻，合正名园101平方米的房源刚刚成交的实际租金价格为8600元/月，但该小区参考价为98/元/平方米，总租金指导价要接近1万元。租房市场的价格起伏变化频繁，视具体情况而定，目前来讲，租客和房东还不会考虑到租金参考价。

事实上，深圳虽然是全国首个推出租金参考价的城市，融易新媒体，但早在2016年，深圳市房屋租赁管理办公室便发布了《深圳市2016年房屋租赁指导租金表》，采集了全市3万余个信息点。

不过，这份表格并未影响房租涨跌，更多是作为一份租房指南、让租客了解房屋租赁市场的总体行情。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，租金参考价的主要作用，就是对于保障性租赁住房的定价，对市场租赁住房的租金制定约束性并不强，当然，如果后续要求租金年度涨幅不超过某一个百分比，也可能是有作用的。

另外，商品房交易过程中，政府有监管的抓手去管制价格水平，包括预售、网签、贷款，但是对于租金价格的引导，缺乏这样的抓手，也就是如果要让市场租金跟着参考租金走，监管的成本太高了。

中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦告诉界面新闻，房地产市场没有统一定价，也没有中央交易市场，价格都是通过买卖双方谈判而成，比较难去捉摸市场行情。政府出指导价，本来只可以作为参考，没有任何约束作用。深圳二手房指导价，与银行贷款的评估价挂钩之后，指导价就变得有意义。租赁指导价，从目前看来，并没有跟那个交易环节挂钩，那就只能作为参考。