一边出售北上资产一边12亿接盘旧改 大悦城地产腾挪为哪般

大悦城地产今年上半年实现营业收入38.12亿元，同比下降58.3%；实现公司拥有人应占核心净利润6.23亿元，同比下降32.2%。

大悦城地产有限公司(下称大悦城地产，00207.HK)日前公告称，以11.96亿元的底价获得了上海耀耀禄建设发展有限公司（下称上海耀耀禄）100%股权及合计400万元的股东贷款，总成交价为12亿元。

而就在几天之前的8月31日，大悦城地产拟挂牌42.56亿元公开转让北京昆庭资产管理有限公司（下称北京昆庭）100%股权及相关债权，而北京昆庭持有的主要资产为位于北京市东城区安定门外大街208号的中粮·置地广场项目。

再往前推，7月28日，大悦城地产表示拟在上海联合产权交易所以41.42亿元挂牌转让旗下上海鹏利置业发展有限公司（下称上海鹏利置业）100%股权，后者持有上海市银城中路600弄的豪宅项目——中粮海景壹号5号、6号和7号楼。据悉，中粮海景壹号位于黄浦江畔陆家嘴商圈，地理位置优越，是一线江景房，与位于其西北方的上海知名顶级豪宅“汤臣一品”仅一路之隔。

虽然有买有卖，但以交易价衡量，大悦城地产目前处于出售资产状态。这背后，或与该公司的业绩情况有关。

大悦城地产2023年中期业绩公告显示，今年上半年，该公司实现营业收入38.12亿元，同比下降58.3%；实现公司拥有人应占溢利9.60亿元；实现公司拥有人应占核心净利润6.23亿元，同比下降32.2%。

对于今年上半年的收入下降，大悦城地产表示主要受本期销售型物业结算周期变动影响，物业开发收入同比下降。大悦城地产今年上半年实现合约销售额105.35亿元，同比下降35.4%。实现合约销售面积39.44万平方米，同比下降2.1%。平均销售单价为26711元/平方米，同比下降33.9%。

12亿接盘116街坊旧改项目

先来看大悦城地产买入的资产情况。据悉，上海耀耀禄成立于2020年7月，注册资本为12.8亿元，控股股东为上海中虹（集团）有限公司，是上海北外滩集团旗下一级子公司。2022年12月，上海耀耀禄以约43.91亿元的价格获得上海市虹口区北外滩街道hk367-01地块的开发建设权，彼时对应成交楼面价约9.44万元/平方米，需在2026年4月18日前竣工。而该地块也被称为“116街坊”，该司名称中的“耀耀禄”即为116的谐音。

此地块总面积约2.38万平方米，规划建筑面积约4.65万平方米，土地使用权为70年，用途为开发住宅物业，其中大部分将为低层住宅物业，其余为高层住宅物业，是上海市虹口区最后一块“出让毛地”。

该区块交通位置优越，周边还拥有完善的教育和医疗设施。值得一提的是，基础信息显示，该地块容积率仅1.95，是上海市中心罕见的无商办、无15%自持住宅、无5%保障房的纯住宅地块。

《投资时报》研究员注意到，尽管上述地块区位如此优越，但拿地仅2个月后，上海耀耀禄母公司即寻求出售。今年2月，上海北外滩集团通过子公司上海中虹挂牌上海耀耀禄100%股权及400万股东借款。彼时挂牌文件显示，该地块的资产估值是50.83亿元。

据悉，该地块是旧改项目，启动于2003年，但直到2020年才正式全部完成。原因在于，该地块内含建造于1920年—1940年间的里弄住宅，涉及历史建筑保护更新面积约2.8万平方米，占总规划建面的60.21%，虽然地块在配建保障房和自持住宅比例上并无要求，但能供开发商自由施展的面积不到40%。此外，该地块除东北角可建设高层住宅外，其他区域均要求保持原有巷弄格局和空间尺度，且在历史文化风貌保护区和优秀历史建筑保护范围内进行建设项目，不得减少原有绿地面积。

从上海耀耀禄自身来看，截至2022年末，该公司资产总计91.86亿元，负债合计80.26亿元，所得者权益为11.60亿元。到了今年中期，上海耀耀禄的企业资产下降至50.82亿元，负债也降至39.22亿元，负债主要来自于银团贷款，贷款额度为54.52亿元，已发放37.43亿元。

表面上看，大悦城地产以12亿元获得了超50亿元的资产，但加上39.22亿元的债务，收购成本便增至51.22亿元。如若考虑到开发难度带来的影响，将会进一步推高该项目的成本，也会对该公司的盈利造成不利影响。

大悦城地产方面表示，公司计划在该地块上开发联排别墅及高层公寓，鉴于市场供求情况及该地块的位置、周边基础设施及规划用途，预期于开发完成后将实现投资增值，从而为集团带来现金流以及稳定可观的收益及溢利。

一个月内相继出售北上资产

收购资产只是大悦城地产近期动作的一个侧面，事实上，该公司最近还出售了两笔资产。