中奥抵家深陷局限逆境 绿城处事增持可否破局？

　　作为一家独立的第三方物业管理公司，中奥到家于2015年11月登陆港股市场，是继彩生活、中海物业后第三家登陆港股的物管公司。中奥到家以住宅物业管理为主，主要集中在华东华中等地区，2019年末在杭州宁波共拥有342个项目，与绿城服务战略区域相同。 

　　深陷规模困境 

　　绿城服务的意图很明显。2019年业绩会上，绿城服务管理层表示，绿城服务希望构建一个生活服务的联盟，因此过去一段时间里，绿城服务入股了滨江服务，融易新媒体，同时也引来了龙湖的入股（2020年4月）。 

　　其中大部分合约面积其实已经交付，各报告期末储备面积分别为15.4百万平方米、12.1百万平方米、13.6百万平方米、6.6百万平方米。截至2019年末公司有75%的收入来自于基础的物业管理服务，而未来可转化面积却不多。

　　新浪财经讯 6月23日，绿城服务发布公告，拟耗资2.2亿港元向独立第三方Central Oscar及Decision Holdings收购中奥到家合共1.226亿股，每股平均作价1.8港元，较上一交易日（23日）收盘价溢价60.72%。 

　　随着2018年、2019年上市的物管公司越来越多，中奥到家背后没有房企支撑的劣势也就显现出来。规模方面缺乏稳定的面积结转，只能依靠并购，2019年中奥到家商誉累计达到了2.48亿元，较上年同比增加59.7%，处于同规模物企的高位。同样在较高水平的还有资产负债率，达到了61%。 

　　作为一家独立的第三方物管公司，中奥到家近几年陷入了规模困境。 

　　资本市场也在用脚投票。2018年下半年至2019年，中奥到家的股价持续低迷。2020年疫情期间物业股轮番大涨的时刻，中奥到家股价也毫无起色，2020年1月-5月区间累计涨跌幅为-3%。但6月以来公司股价17个交易日涨幅高达184.9%。6月24日受绿城服务增持消息影响，涨幅高达34.82%。 

　　早前14日，绿城服务还耗资3600万港元认购了中奥到家的配股，比例为4.32%。两次动作之后，绿城服务将持有中奥到家18.67%的股权，仅次启昌国际（创始人刘建及家族信托持股40%），位列公司第二大股东。 

　　但绿城服务并不执着于自身规模扩大，而把眼光投向了股权的资本运作。2020年，绿城服先引入龙湖筹得12.99亿港元，再通过配售筹得26.93亿港元，合计融资约40亿港元。“弹药充足”的绿城服务立刻将中奥到家纳入了联盟。那么，为什么是中奥到家？ 

　　即便如此，中奥到家目前的市盈率（TTM）仅为10.6倍，排在26只物业股倒数第三。很难说中奥到家是被低估还是本身前景不佳，毫无疑问的是绿城服务入股代价不高，2.56亿港元仅占此次融资的6.4%。低市盈率及较高的资产负债率，给了绿城服务机会，但本质上反映的还是中奥到家缺乏关联房企，项目来源显得“单薄”。

　　上市较早却错过并购良机，随着2018年、2019年上市的物管公司越来越多，竞争越来越激烈，中奥到家不得不调整策略，向“存量为主、增量为辅”的业务方向拓展。目标是把产业链往下游推进一步，清洁公司、园林养护公司、保安公司、工程公司、电梯公司等成为其并购的方向。