事关小区业委会成立！合肥这项新规12月1日起施行(3)

(一)专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行物权登记的，按照测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的，按照房屋买卖合同记载的面积计算。建筑物总面积，按照专有部分面积之和计算;

(二)业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按照一人计算。业主总人数，按照两者之和计算。

业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人行使投票权。

第二十一条 管理规约应当包括以下内容：

(一)物业基本情况;

(二)公共场所及共用设施设备状况;

(三)业主使用其物业和物业管理区域内公共场所及共用设施设备的权益;

(四)业主参与物业管理的权利和义务;

(五)业主对业主委员会及物业服务企业的监督权;

(六)物业的使用、维护、装饰装修管理;

(七)业主应当遵守的行为准则;

(八)物业共有部分的经营与收益分配;

(九)专项维修资金筹集、使用和管理;

(十)违反管理规约的责任;

(十一)其他有关事项。

第二十二条 业主大会议事规则应当就以下事项作出约定：

(一)业主大会名称及相应的物业管理区域;

(二)业主大会的议事方式;

(三)业主大会的表决程序;

(四)业主大会定期会议召开的时间或次数;

(五)业主委员会的组成和委员任期;

(六)业主委员会职责;

(七)业主委员会议事规则;

(八)业主委员会委员和候补委员的资格、人数和任期等;

(九)业主委员会日常活动监督办法;

(十)业主委员会换届程序、补选办法等;

(十一)业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理以及业主委员会委员工作补贴标准;

(十二)业主委员会财务管理的规定;

(十三)业主大会、业主委员会印章的使用和管理;

(十四)业主大会、业主委员会保管的资料和其他属于全体业主所有的财物的使用和管理;

(十五)其他有关事项。

第二十三条 业主未按照物业服务合同约定交纳物业服务费用，不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。

第二十四条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。业主大会年度会议召开前，业主委员会应当向业主通告以下内容：

(一)上一年度物业管理情况报告;

(二)上一年度业主委员会工作情况报告;

(三)上一年度业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理情况报告;

(四)上一年度利用物业共用部分进行经营活动所得的收益和使用情况报告;

业主大会年度会议应当讨论并决议以下内容：

(一)审查业主委员会和物业服务企业或者其他管理人的年度工作报告及下一年度物业管理方案;

(二)决议下一年度物业管理有关事项;

(三)决议下一年度业主委员会收支预算;

(四)决议物业管理其他有关事项。

第二十五条 有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

(一)经专有部分占建筑物总面积五分之一以上且占总人数百分之二十以上业主提议的;

(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

(三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。

业主委员会未按照上述规定及时组织召开业主大会临时会议的，街道办事处、乡镇人民政府应当督促或者组织召开业主大会临时会议。

第二十六条 业主大会表决方式提倡采用信息化技术，也可以采用集体讨论、书面征求意见的形式。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送达每一位业主，无法送达的，应当在物业管理区域内显著位置通告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人或者其委托的代理人签名。

第二十七条 业主因故不能参加业主大会会议的，可以委托代理人参加业主大会会议。业主委托代理人参加业主大会会议的，应当出具书面或者数据电文委托书，载明委托事项、委托权限及期限。

未参与表决的业主，其投票权数不计入参与表决票。