新闻事件调查：央行公告，2020年3月开始，房贷利率要调整了

今天，央行发布了存量浮动利率定价基准转换为LPR的公告，其中牵扯到了备受关注的存量房贷利率。

这事儿的来龙去脉

2019年8月17日，人民银行发布改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制公告。

简单的说，以前我们的贷款利率都是由央行定好的，叫做基准利率。所谓的加息降息都是针对这个利率。商业银行发放贷款的时候可以根据客户资质，在基准利率的基础上做个上下浮动，比如有的房贷利率是75折、85折。为了推动利率市场化，央行就决定将所有贷款利率不再挂钩基准利率，而是挂钩LPR。这个LPR是由中期借贷便利（MLF）利率加点形成的，而MLF利率也是由央行控制的。一言以蔽之：更加市场化、更加灵活的LPR取代了基准利率。

目前接近90%的新发放贷款已经参考LPR定价，但存量浮动利率贷款仍基于贷款基准利率定价，不能及时反映市场利率变化，不利于保护借贷双方的权益。所以，今天（12月28日），人民银行发布了〔2019〕第30号公告，推进存量浮动利率贷款定价基准平稳转换。

存量贷款定价基准怎么转换？

央行给出了两种转换方式：一种是将贷款利率在LPR的基础上加一个固定的数值，当然这个数值也可以为负，双方协商决定，反正一旦确定下来这个数值就不能改变了。另一种是双方直接定下来一个固定利率，一口价定好，就再也不变了。

采用哪种方式，由银行和贷款客户协商决定，一旦确定了就不能改了。

以我的理解，采用哪种方式基本可以客户自主决定，但是加的数值多少或者一口价多少，这基本还是由银行定了。说白了，到饭店吃饭，点啥菜客户定，菜价是饭店说了算。

对于大部分人来说，可能不太会选择第二种方法。一般贷款都是几十年的期限，这么长的时间直接定下来一个固定利率，很多人是没有这个能力的，谁也不知道未来几十年利率会如何变化。但是有一点可以明确：银行那么多经济学家和精算师，一般他们不会吃亏的。

存量房贷怎么弄？

这里我们要专门说一下存量的房贷利率，因为央行所有的规定中，都把房贷利率单独列出来了，这也足见房地产对我国的重要性。

如果采用一口价方式，协商都不用了，央行直接定好了：就用原合同最近的执行利率。比如现在的利率是4.9%，那么就是一直到贷款结束都是这个数。

我建议大家不要采用这种方法，以我国目前经济平稳下行的局面来看，未来利率的下降是大概率事件，将来如果降到2%，现在定个4.9%一口价，到时候肠子都要悔青了。

如果采用第一种协商加点的方法，融易新媒体，央行也把这个加点数值确定好了。就用原合同最近的执行利率与2019年12月LPR的差值（也可以为负），在整合合同期内保持不变。

说起来云里雾里，举两个个例子一清二楚：

小凡同学现在的房贷合同中约定，利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%，那么现在的执行利率就是4.9%×（1+10%）=5.39%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。两者的差值是0.59%，（5.39%-4.8%=0.59%），那么以后就固定用这个0.59%的数值了。

小越同学现在的房贷合同中约定，利率为5年期以上贷款基准利率下浮10%，那么现在的执行利率就是4.9%×（1-10%）=4.41%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。两者的差值是-0.39%，（4.41%-4.8%=-0.39%），那么以后就固定用这个-0.39%的数值了。

到这里，数学好一点的读者可能已经注意到了：以前我们的房贷利率是按比例浮动，以后都是按固定数值浮动。如果未来利率下降，贷款人是吃亏的；反之利率上升，贷款人是占便宜的。

怎么个意思呢？打个比方，当前基准利率是10，小凡的房贷上浮10%就是11。如果未来利率如果下降到1，上浮10%就是1.1，而加点后则是2，吃亏。如果未来利率上涨到20，上浮10%就是22，加点后是21，占便宜。

另外有一点，因为每年央行可能会加息或者降息，所以我们以往的房贷利率大多是每年1月1日调整一次，和最近的利率挂钩，这个过程叫做利率的重定价。那么这次定价基准转换同样有个重定价周期，时间也是一年。也就是说，每年LPR利率变动，房贷利率不动，到了第二年1月1日，统一调整一次。

整个转换的时间，从2020年3月1日起，至2020年8月31日结束。

总结一下：2020年存量房贷利率定价基准转换之后，一开始平稳过渡保持不变，随后由原来的按比例浮动转为按数值浮动。