中国金茂降价冲量 算上200亿永续债净负债率高达126%

　　房企月报|9月阳光城等5家销售额降超30% 融资收紧回款压力加大

　　华声网财经房产|大眼楼管 青柠

　　房地产行业的“三条红线”新规对房企的融资造成了较大的影响，加快销售回款，提高自身造血能力，提升资金内循环的重要性不言而喻。疫情、融资环境收紧等影响下，为了加快出货回款，房企今年的降价促销力度也较往年有所加大，而在近年来土地成本普遍上升背景下，对房企的盈利能力再度形成重压。

　　目前大部分房企都已披露了9月销售业绩，34家千亿规模房企合同销售（全口径）合计约为9152.91亿元，较2019年9月的7853.93亿元同比增长16.54%，较今年8月的7880.29亿元环比增长16.15%。9月，整体业绩向好，34家中有29家销售额实现同比增长，仅华夏幸福、阳光城、蓝光发展等5家房企销售额同比下滑。环比今年8月来看，34家中有8家销售额环比下降，蓝光发展、荣盛发展、中国金茂环比降幅均超20%。

　　中国金茂9月销售额环比降25% 销售均价持续下滑

　　相较于大多数房企“金九”实现年内最高单月销售额，中国金茂9月实现销售额160亿元，环比下降了25.65%，销售面积84.59万平方米，环比下降16.33%，销售均价18914.77元/平方米，环比下降11.14%。可见其9月的降价抢收效果一般。

　　今年1-9月的销售额1618.2为亿元，同比增长30.66%，完成全年2000亿元销售目标的80.91%。虽前9个月销售额实现同比增长，但销售均价18958.02元/平方米较2019年1-9月的22059.61元/平方米同比下降14.06%，也远低于2019年整体销售均价21485.60元/平方米。而2018年中国金茂的销售均价为25536.68元/平方米。

　　2019年，中国金茂的销售毛利率由上一年度的37.53%大幅下滑至29.44%，2020年上半年为32.45%，依然同比下跌4.37个百分点，均价的下滑或会令其毛利率持续承压。

　　永续债超200亿 真实净负债率达126%

　　除了对规模渴求之外，中国金茂近来的增发募资、转让项目股权等动作也侧面反映了其回笼资金的意图，或许“三条红线”给其带来了一定的融资压力。

　　中报数据显示，中国金茂剔除预收款后的资产负债率为66.64%，净负债率为76.59%，而现金短债比为0.83倍，从指标来看，“三条红线”的融资新规，中国金茂只有现金短债比不到1倍这项指标触及红线。但事实上，中国金茂的实际债务远不止如此。

　　除了常规债务外，中国金茂还有大规模被计入权益的永续债，公开资料显示，其自2016年开始每年都有新发行永续债，2017年共计发行了5笔，合计规模约221.1亿元人民币，2019年6月公司赎回了20亿元2016年发行的国内可续期公司债券，截至今年6月末，中国金茂还有折合约201.21亿元人民币永续债。若将这些计入权益的永续债调至负债科，则公司的净负债率由76.59%上升至125.96%，超出监管给出的100%红线26个百分点。

　　巨额财务费用侵蚀利润 交付能力待考

　　对比可见， 2019年，中国金茂的永续债利率显著升高，达到7%以上。数据显示，今年上半年中国金茂支付的永续证券分派为6.07亿元，再加上41亿元的利息开支，当期真正的利息开支合约47亿元，约占当期营业收入的39%。大规模的债务对公司造成了较大拖累，不断侵蚀利润。

　　高额债务的堆积是中国金茂近两年快速做大规模的产物，还有权益比的下降，克而瑞数据显示，2017年中国金茂的销售权益比例分别为75%，融易新媒体，而此后降至约69%。而这些都对公司的盈利能力造成了不小的影响。

　　同时，从中国金茂自身来看，资本不能高速周转，做到利用最大化也是非常重要的一个不足。据财报数据显示，2017年2月底和2018年2月底，中国金茂已签约未交付的金额分别为541亿元、841亿元，而两个报告期可于2017年和2018年年内交付、即8个月内交付结算的金额分别为380亿元、454亿元，结算比例约为70.24%、53.98%，2018年项目的交付结算能力大幅下滑。

　　Wind数据显示，2020年上半年，中国金茂的ROIC仅1.29%，近五年的ROIC均在4%以下，资本回报率较低。