招商蛇口连续“卖子回血”

　　第一次卖51%，第二次卖49%。

　　乐居财经 李奕和 发自深圳

　　一份《关于禁止和记黄埔地产（成都）有限公司融资、贷款和重大资产重组的函》文件的出现，再次让和黄成都背后的长实集团和李嘉诚重回风口浪尖。

　　近些年来，关于李嘉诚“跑了”的言论，每隔一段时间，便甚嚣尘上。

　　实际上，撇开和黄成都真实存在的捂地、捂盘等不良行为不说，低买高卖是资本世界“铁”的法则，房地产企业凭借手中优渥的土地，通过出售股权、引入投资方使资源利用最大化，在房地产行业却并不少见。

　　招商蛇口（001979． SZ）是其中最典型的房企之一。

　　9月23日，北京产权交易挂出的一则股权转让消息，主角正是招商蛇口。根据北交所披露信息，招商蛇口拟转让深圳市乐艺置业有限公司（下称“乐艺置业”）49%股权，转让底价60731万元。

　　资料显示，乐艺置业成立于2015年10月26日，注册资本6122.449万元，属于国有参股企业，经营范围为在合法取得使用权的土地上从事房地产开发经营。标的公司的核心资产是位于深圳蛇口太子湾片区一宗DY01-04商业地块，该土地面积5089.98平方米，计容建筑面积2.3万平方米。

　　截止2020年6月30日，乐艺置业营业收入为0元，营业利润、净利润-31.35万元，资产总计62450.39万元，负债总计9.07万元，所有者权益62441.32万元。

　　此次转让的乐艺置业49%股权，是招商蛇口持有的全部股权。

　　标的公司剩下的51%股权，则由深圳市集达发展有限公司（下称“集达发展”，中集集团旗下公司）持有。两年前，集达发展从招商蛇口手中接过了该部分股权。

　　这次乐艺置业49%股权成功出让后，招商蛇口将不再持有该公司股权，其也将与DY01-04号地块彻底脱离关系。

　　2018年8月，招商蛇口通过增资扩股的方式引入合作方，将其全资控股子公司深圳市太子湾商融置业有限公司（下称“商融置业”）49%股权、深圳市太子湾商泰置业有限公司（下称“商泰置业”）49%股权、深圳市商启置业有限公司（下称“商启置业”）51%股权，以及乐艺置业51%股权挂出。

　　根据当时资料，四家公司主要资产分别为位于深圳市蛇口自贸区太子湾片区的DY02-01、DY02-03、DY03-02、DY01-04四宗土地，占地面积合计近4万平方米，总建筑面积约24.6万平，涉及办公、商业、商务公寓等物业业态。

　　随后经过近3个月的挂牌，四家公司的相应股权最终由中集集团（000039.SZ）以底价63.2亿元增资方式摘得。当中，乐艺置业51%股权交易价格约6亿元。

　　至于转让的原因，招商蛇口当时表示，通过增资引进合格投资者共同开发深圳太子湾片区的4个地块项目，有利于加快深圳蛇口太子湾片区的开发进度，保证太子湾片区的整体开发进度，推动招商蛇口“前港-中区-后城”开发经营模式落地。

　　只不过，此次彻底出清乐艺置业的股权，多少与这一初衷不符。

　　据了解，上述四宗涉及交易的地块实为太子湾宗地K202-0014分宗而来。2011年6月，招商蛇口以底价64.39亿元竞得宗地K202-0014。宗地占地面积近70万平方米，总建筑面积170万平方米。

　　那曾是2001年以来深圳政府单宗出让的土地中最大面积的一幅地块，也是当时深圳土地拍卖史上的总价地王。但近十年过去，太子湾项目进展缓慢。至第一次出售股权时，上述部分土地仍处于规划设计阶段，尚未进行开发建设，沉淀了大量投资成本。

　　事实上，早在2016年12月，为推进太子湾这个“巨无霸”项目的建设，招商蛇口就曾以增资扩股的方式，融易新媒体，以88.89亿元总价出售太子湾商鼎置业、太子湾乐湾置业49%股权以及高立企业、长诚企业100%股权予新世界发展。

　　有业内人士向乐居财经表示，此次出清乐艺置业剩余股权，一方面，招商蛇口不仅能进一步加快太子湾项目的建设；另一方面，通过在一部分项目完全引入投资方，也可以很好缓解自身因开发项目过于庞大而造成的资金压力。

　　根据2020年半年报，招商蛇口上半年营收243.2亿元，同比增长45.74%；净利润9.13亿元，同比下降达81.35%；经营活动现金流-29.91亿元，下降149.32%。

　　上半年，招商蛇口现金及现金等价物639.25亿元，而其短期借款、一年内到期的长期借款及一年内到期的应付债券三项短期有息负债合计为661.75亿元，存在一定的资金压力。

　　为缓解资金需求，上半年该公司先后发行了五期超短期融资券，发行金额合计66.5亿元；完成2020年度第一期中期票据发行，合计发行额20亿元。

　　资产出售是快速回笼资金的方式之一。除了这次挂牌的乐艺置业49%股权，9月15日，招商蛇口挂牌转让深圳市招盛阁置业100%股权；8月28日，招商蛇口以旗下徐州宁盛置业49%股权对项目增资，拟募集资金7.84亿元；9月21日，招商蛇口还拟发行19亿元90天超短融，用于偿还另一笔短期融资券。