疫情下被重创的大悦城 千亿规模梦想难照进现实

　　2020年上半年，大悦城归属于上市公司股东的净利润同比下降超6成，冲击巨大。

　　疫情影响之下，刚刚重组一年的综合型房地产企业——大悦城控股集团股份有限公司（以下简称.大悦城”）的日子过的真可谓是举步维艰。

　　近期，融易新媒体，大悦城发布了2020年上半年业绩报告，预计2020年上半年，归属于上市公司股东的净利润同比下降超6成。这份业绩报告几乎展示了2020年上半年零售市场.惨淡经营”的真实情况。

　　受困于疫情的影响，零售行业的线下购物中心在2020年2-3月份几乎称得上是.颗粒无收”。随后，北京爆发了第二轮疫情，零售市场再度受到冲击，店铺退租、关停成为常态。

　　《每日财报》注意到，除了盈利乏力，大悦城还面临着借款激增、债务承压、存量项目去化的困局。

　　业绩严重下滑 存货积压已成问题

　　数据显示，大悦城预计2020年上半年盈利4.5亿元至6.5亿元，上年同期为18.69亿元，同比下滑65%-76%。

　　上半年的疫情对.持有物业+地产开发”双轮驱动的大悦城来说，影响要远大于一般房企。2020年一季度大悦城商业已经造成的损失约4个亿，占到全年租金收入的10%-15%。雪上加霜的是，上半年住宅物业销售也不理想，权益销售额同比下滑了31%。诸多因素加起来，导致一季度经营活动现金流大幅流出25亿，而上年同期为流入2.37亿。

　　事实上，大悦城地产在2019年出现增收不增利的局面，其实现的营业收入总额为103.38亿元，同比增加27.2%；溢利约26.68亿元，同比减少14.3%；公司拥有人应占溢利16.36亿元，同比下降22.2%。

　　值得注意的是，从2016年开始，大悦城地产的净利润才扭转此前连续两年下跌的局面，并于2018年录得21.03亿元，但2019年，这一数值再次下跌。

　　不仅如此，大悦城的存量项目去化并不理想。截至2019年年末，积压的开发产品为140.19亿元，与年初的144.16亿元相比几乎没有任何改变。房企的开发产品一般是指已完工的楼盘项目，万科完工的开发产品金额虽然达到660.34亿元，但同期公司销售了6308.4亿元，开发产品占比不过10%左右。大悦城2019年签约销售刚刚迈过700亿元，即开发产品占比占到了约20%。

　　换句话来说，销售遇冷下继续加速拿地、完工产品积压去化阻力重重，这意味着大悦城的资金运转效率将受到负面影响。

　　净负债率下降 或存明股实债之嫌

　　众所周知，大悦城的前身是中粮地产，2019年，中粮地产通过发行股份收购了大悦城地产，公司成为中粮集团旗下住宅与商业地产一体化公司；此外，公司还配套募资24.26亿元，是2018年以来A股房地产股权融资成功足额发行的唯一案例。

　　数据显示，2019年年末，公司的净负债率为97.65%，2020年一季度末略有上涨为105.97%，与2018年年末的171.18%相比降幅明显。可以说重组成功是大悦城净负债率大幅走低的直接原因。