首创钜大的成长烦恼

　　首创钜大的2022年度业绩延续了过往的亏损。

　　3月21日晚间，首创钜大发布2022年业绩报告。报告期内，首创钜大实现营业收入约11.24亿元，同比减少16%；毛利率42%，较上年降低6个百分点；经营溢利约2.32亿元，同比减少50%；年度亏损约3.93亿元，同比扩大76%。

　　2022全年，首创钜大达成销售额81.98亿元，较上年同期下降约18%；实现线上销售约3000万元。

　　收入减少主要由于2022年受新冠肺炎疫情影响，投资物业租金收入下降，销售货品收入与销售物业收入受此影响也相应下降。收入的下降也进而导致毛利率降低、经营溢利减少。

　　负债方面，截至2022年末，首创钜大总负债154.17亿元，净资产负债比率为244%，较上年末的208%上涨近40个百分点。流动比率为1.11，有息债务本金共约119.09亿元，其中约89%为非流动部分，有息债务的主要用途是满足物业开发建设、运营和业务发展的资金需求。

　　债务的弦

　　据年报数据，于2022年12月31日，首创钜大流动资产净额为4.43亿元。流动负债中包括合共人民币13.14亿元的流动银行借款，该借款须于自年末起计一年内偿还。而截至期末，首创钜大现金及现金等价物人民币约为11.38亿元。

　　尽管该公司认为将拥有足够财务资源（包括可获得的财务融资）拨付营运，并在财务责任于2022年12月31日起计十二个月内到期时履行有关责任。

　　但不可忽视的是，首创钜大债务的弦正越绷越紧。

　　观点新媒体查阅历史信息，自2019年以来，首创钜大总负债从125.2亿元增至2022年的154.17亿元，净资本负债率同步持续攀升，近四年分别为134%、176%、208%、244%。

　　据官方透露，有关比率乃按债务净额除以总权益计算。债务净额包括银行及其他借款总额、担保票据及资产支持专项计划优先级以及租赁负债减现金及现金等价物以及受限制现金。净资本负债率变动主要是由于截至2022年度的负债净额增加所致。

　　在约154.17亿元的总负债中，包括首创钜大与国寿投资控股有限公司合作发起设立的“国寿投资－首创钜大奥特莱斯第一期资产支持计划”。

　　截至2022年12月31日，首创钜大已发行本金为人民币6.7亿元的上述资产支持证券，固定票面利率为4.85%，发行期限为3年。

　　曾有消息称，首创钜大自2017年起就启动类REITs产品发行前期研究准备工作，至2018年12月，该公司宣布“中联一创-首创钜大奥特莱斯资产支持专项计划”获批，规模为100亿元，将于深交所挂牌发行。彼时消息显示，这是国内首单以奥特莱斯为底层资产的类REITs产品。

　　此后又是一年，2019年的12月初，首创钜大正式公告披露，拟将位于北京房山、江苏昆山的奥特莱斯项目证券化，合共筹资35.79亿元。发行所得款项用于补充营运资金，用于该集团的日常运营以及业务发展。

　　相较于首次试水资产证券化的长战线，首创钜大之后于2021年5月及2022年4月的发行之路顺利许多。

　　对资金的渴求，一方面由于首创钜大过去偏重项目自持，导致资金沉淀，另一方面来自外部环境造成的营收压力。

　　首创钜大表示，2022年疫情影响远甚于上一年度，旗下15个在营奥莱项目中有10个项目出现阶段性的闭店，融易新媒体，尤其是北京、昆山、郑州、南昌、青岛奥莱项目，闭店时间均超过40天，严重影响到店客流及销售。

　　除了受疫情影响外，行业竞争也在加剧。据不完全统计，2022全年新开业奥莱项目二十余家，2021年该项数据为17家。2023年更有传统奥莱品牌之外的新面孔进入。例如，中骏商管打造的首个都市奥莱项目北京西长安中骏世界城于3月17日开业。

　　截至2021年末，首创钜大旗下已开业奥莱项目共计14家，2022年12月，首创奥莱新推出的5.0版本商场厦门奥莱项目开业，预计首年销售超5亿元。至2022年末，首创钜大旗下15座自持的奥莱项目全部开业。此外，受托管理项目海南万宁首创奥莱于2022年上半年成功退出。

　　相比于过去星星点点释放的“轻资产”信号，如今的首创钜大更需加大步伐。既以此减少资金投入，提高资金使用效率，又最大可能以更快的速度争取市场份额，获得从量变到质变的成长。

　　由此，首创钜大明确提出，将稳健推进轻资产战略布局，采取管理输出、整体租赁、股权合作等多元化方式，实现轻资产项目落地，实现商管能力和品牌资源的输出，在实现多元化增收的同时，进一步巩固集团在奥莱赛道的领先地位。

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