物业股再遭抛售潮 旭辉永升服务终成“弃子”

　　近日，旭辉集团旗下物业管理公司永升服务公告称，公司控股股东之一Elite Force Development Limited于12月14日与J.P.Morgan Securities （Asia Pacific） Limited及海通国际证券有限公司订立在二级市场上大宗交易方式的配售协议，Elite Force已同意出售其持有永升服务总股份的5.15%，配售价为每股4.85港元，较14日收盘价5.33港元折让9%。而就在此前不久，永升服务的最大股东旭辉集团也公告要清仓其所持有的23.21%股份，筹集资金约在20亿港币出头。

　　林氏兄弟家族接连变卖旗下物业公司股权，碧桂园服务、金科服务、奥园生活、德信服务、雅生活等公司股权也相继被摆上货架，物业公司成为“弃子”的同时，是地产依然在深冬徘徊的现实。

　　林氏兄弟接连出售永升服务股权

　　截至中期财报，永升服务的前三大股东分别为Spectron、Elite Force及Best Legend，持股比例依次是23.21%、20.72%及8.77%，该3家企业最终控制人均为林中、林峰及林伟等一致行动人。由此可见，无论是从地产母公司还是实控人层面，林氏兄弟出售物业公司股权的决心是一致的。

　　此次Elite Force配售完成后，控股股东可行使投票权的股本剩约46.84%，加上旭辉集团计划出售的23.21%股权，永升服务或存在较大的易主可能。

　　随着行业调整的深化，面对销售滑坡、境外再融资困难及负债偿付压力，境内金融机构甚至推出了“内保外贷”的政策助力内房企在海外市场融资正常化。相较于不易出售的地产项目和外汇兑换压力，对于不少内房企来说，真正能够快速变现用于偿债的资产就只剩下业绩仍然向好的港股物业股了。

　　财报显示，2022年上半年，永升服务实现营收31.62亿元，同比增长53.6%，归母净利润3.77亿元，同比增长33.4%。公司总合约建筑面积2.91平方米，其中在管总建筑面积2.08亿平方米，永升服务整体经营相较于高杠杆的控股股东旭辉集团明显要更稳健，这也是其能成为旭辉应急出售的原因之一。

　　此外，随着我国地产行业逐渐由增量市场过渡至存量市场，新增物业管理业务的增长逻辑也将受限，物业公司估值或难有大表现，这或也是林氏兄弟接连卖出的原因。

　　销售持续遇冷 复苏迟迟不到

　　初旭辉外，近期也有一批房企坚持不住相继“割爱”物业公司。

　　此前，奥园集团就拟出售奥园健康全部已发行股本的29.9%。11月，金科服务也公告表示已被博裕集团要约收购，博裕集团持股34.63%已超过金科股份成为其第一大股东。12月2日，德信中国透露旗下德信服务集团正在谈判出售，随后雅生活服务也公告控股股东通过大宗交易折价出售公司股份，12月11日，碧桂园服务宣布，控股股东杨惠妍拟配售2.37亿股，总代价50.55亿港元。

　　房企纷纷出售物业股的背后，是楼市迟迟未能复苏，近期信贷融资支持仅是短期的加杠杆，有利润的销售回款才是真正的源头活水。

　　克而瑞数据显示，11月百强房企销售额5589.8亿元，环比微降0.3%，同比降低25.5%，降幅较9、10两月基本持平。累计业绩来看，百强房企1-11月销售操盘金额的同比降幅仍保持在42.6%的较高水平，仍未出现明显的复苏趋势。

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