文艳红与观点对话：招商观颐“等风来”

　　编者按：在创造中寻求解决之道，从2022年开始，一个“新的行业”正在成型。

　　当前，世界与中国迎来百年未有之变局，面对世纪疫情、全球化退潮、经济下行、地缘冲突与能源危机等不确定性，困难与考验前所未有。

　　此时，整体经济及各行各业都进入了新的周期，房地产及由此衍生的全新生态体系，要用最积极的态度，给今天的行业及相关产业重新定位，并寻求破解之道。

　　作为有着数十年市场化发展深厚积淀的庞大产业，作为稳住经济的重要抓手，在新的周期，中国地产行业的企业精英们，如何创造新的未来？

　　值此艰难时期，“2022博鳌房地产论坛”将继续如期召开，观点新媒体一如既往邀约中国地产商业精英及新生代地产人，传递信心与勇气，讲述他们的故事和思 想。

　　观点网 6月24日，证监会发布《个人养老金投资公开募集证券投资基金业务管理暂行规定(征求意见稿)》。新规承接个人养老金政策，明确个人养老金投资公募基金的制度安排。

　　研究机构表示，新规将有效拓宽公募基金参与养老金融的边界，打开养老蓝海市场空间。

　　当前，中国老龄化程度进一步加深，在政策和金融等方面推动下，多家房企布局养老产业，包括万科、保利、华润、招商等头部企业，保险公司、第三方养老服务机构等也参与其中。

　　招商蛇口旗下招商观颐总经理文艳红对此认为，房企虽纷纷在大健康、康养赛道提前布局，但限于商业模式与盈利模式还多在探索中。目前养老服务市场的有需求不等于有效需求，70岁或75岁以后的老人群体才是养老有效需求的主力，按人口老龄化趋势推断，整个市场可能要等到2030年迎来爆发期。

　　6月底，在招商观颐总部，文艳红于繁忙的工作间隙向观点新媒体讲述康养产业的现状，融易新媒体，以及招商观颐为之所努力的发展与规划。

　　蓝海显现 规范发展

　　随着老龄化进程的不断加深，老年人口照护问题日益显现，长期照护的需求逐渐放大。

　　在文艳红看来，中国与欧美发达国家所经历的老龄化进程，以及老年产业相伴随的医养康养结合、产业细分、机构与社区居家结合等特征均保持了高度趋同性，行业“实质性向好”的趋势不会改变，健康、养老市场未来大有可期!

　　她续指，老龄化的文化实际上和人均GDP、国家的综合实力息息相关，不会随着人类意志而改变，亦不会随着东西方在养老问题观念上而改变，国外的养老产业同样是以社区和居家模式为主。

　　据观点新媒体了解，典型国家的养老模式中，日本以居家养老为主，社区综合照护服务体系形成以介护保险为核心;美国养老社区高度市场化，形成完整的开发、运营、投资体系，REITs是最主流的投资商，形成“收购或自建物业+出租或委托经营+上市”的盈利模式。

　　就目前而言，我国房地产企业参与养老地产主要通过自建社区的重资产运营模式，或者利用存量物业或租赁物业提供养老机构运营，采用轻资产运营模式。

　　文艳红并不认同东西方养老发展程度不一，是因为中国传统的孝道文化导致老年人入住养老机构不及国外这一观点。作为从业资深人士，她对国内的现状有着理性的认识。

　　其一，失能失智和刚需人口没有那么多。中国老龄化大量地聚集在60-75岁，占比达80%，这些是活力老人，他们可以快乐养老，不需要入住机构。

　　数据统计，2015年我国失能、部分失能老年人达到4063万人，占老年人口的18.3%;与此同时，到2025年我国失能总人口预计将上升到7279.22万人，2030年将达1亿人。

　　其二，符合条件的老人们经济能力受限，单纯依靠退休金尚不足以满足养老院支付端的需求;其三，养老产业协同的问题，国家的政策支持与引导尚在不断深化。

　　基于以上认识，文艳红认为，真正有支付能力的刚需养老时代还没有到来。

　　“苦练内功，把标准做出，把能力做强，真正等到2030爆发点出来的时候，才有这个服务能力。”

　　除了房企，近年来险资也在加速抢滩养老“蓝海”。对此文艳红表示，各家有各家的基因和核心资源，保险有它的玩法，但也有它的挑战，所以从来不担心行业竞争问题。相反她认为，未来是一定会出现在城市中心区、次中心区保险与养老社区协同发展的养老模式。

　　在现阶段，我国养老行业成熟度有待提高，人才缺乏的问题一直困扰着各企业。文艳红对观点新媒体表示，行业缺乏的不光是院长、护理员、护工，而是专业团队整体都面临不足。