开发商仁恒置地代建项目多次起争议：被指质量下滑，当“包工头”是好生意吗？

　　房地产投拓口招聘寒冬里，许锋捕捉到一丝暖风。

　　许锋在一家地方型房企负责城市更新工作，由于城市更新投入成本大，他所在的房企开始裁撤相关部门。许锋的同事陆续从公司离职，而留在公司的同事需面临更繁杂的工作以及充满不确定性的职业旅程。

　　将视角放大到投拓领域，以许锋为代表的投拓人机会寥寥。今年以来，房企节衣缩食，不少房企按下拿地暂停键。这也意味着，房地产开发需求减少，专业人才供给过剩，裁员难以避免。

　　许锋对时代周报记者表示，开发领域关闭门户的同时，代建业务低调地开启招聘之窗。

　　近期，不少企业的代建部门向许锋抛出橄榄枝，且条件不逊于传统投拓部门。由于代建业务扩招，不少离开了房地产领域的同行再度回归，而身边的投拓人也看到了转型的希望。

　　近年来，不少企业瞄准低成本和低风险的代建赛道。目前，代建领域吸引众多新玩家，越来越多开发商主动转型为“包工头”。

　　据克而瑞统计，目前发展代建业务的品牌房企已经超过30家，TOP50房企涉及代建的占比约三成。其中，既有万科、华润置地、中海、保利发展等大型房企，也有朗诗、仁恒、当代、天房等中小型房企，领跑的绿城管理（09979.HK）、中原建业（09982.HK）已经顺利上市。

　　不拿地，只为别人“代工”。已存在10年前的代建赛道，为何能翻红？入局者众，市场逐渐从蓝海变红海，融易新媒体，代建生态又将有何变化？

　　房企抢滩

　　据时代周报记者了解，目前行业内的代建项目主要分为政府型代建和商业型代建两种。商业代建收费标准约为销售额的3%-5%，成为房企抢滩的重点领域。

　　以旭辉控股为例。7月底，旭辉正式成立建管平台，主要从商业代建项目切入代建领域。据旭辉方面数据，截至2022年6月底，旭辉建管累计在管项目35个，商业型代建项目高达21个。

　　代建赛道为何突然变得拥挤？

　　根据代建行业资深从业者邓之鸣的观察，很多企业属于被动转型。

　　“房地产行业见顶，很多房企规模到了天花板，管理能力有富余，觉得代建是一个比较有弹性的空间，通过管理输出产生收益，维持一定的规模。等行业走出寒冬期的时候，团队、能力还都是保全的。”邓之鸣表示。

　　总部位于上海虹桥的头部房企投拓人士张梦向时代周报记者表示，市场空间大、收入稳定、资金占用少，是代建再次吸引房企关注的主要原因。

　　张梦进一步向时代周报记者表示，在市场回归理性时，开发商为确保足够的现金流，不得不节衣缩食，减少土地投资。代建项目不需要占用资金，尽管利润较薄，但在当前市场环境下不失为一个好选择。

　　“新入局者不太会贸然出资入股，而像绿城等已经在代建领域较为成熟的玩家，会通过与外部资本合作方式来做资本代建，通过将资金募集到平台公司，由绿城开发建设，最后再共享收益。” 张梦指出。

　　绿城、华润置地、金地、旭辉等头部玩家从开发“卷”到代建，如何才能吃好这碗饭？

　　“一个标准化的项目，竞争一定是非常激烈的，谁都可以做。但是，一说起低密度的产品，请绿城做代建感觉就非常能产生溢价空间。公办领域，金地的市场占有率就相对比较高。大家开始给自己贴标签，慢慢就会形成在某个细分领域里，只有一家或几家公司竞争。”邓之鸣认为，深耕细分领域，或许是一条出路。

　　暗藏风险

　　入局者众，竞争不可避免，最直接的表现便是价格战。

　　邓之鸣向时代周报记者表示，现在明显能感受到，价格竞争越发激烈。“一些新进入的企业，价格确实杀得挺低的，基本是品牌房企一半的水平。”

　　邓之鸣认为，代建赛道的新玩家，既有旭辉、世茂这类品牌房企，也有因为行业规模缩减，主动或被动出来创业的地产从业人员，“他们觉得自己还是只能干房地产，就组一组团队接代建。即便排除掉这类干扰因素，一线品牌房企的报价水平也是往下走的。”

　　除此之外，代建企业还要面临品牌受损、心态转变等挑战。