热点事件爆料:叶檀：三大开发商为了34亿统统被调查？不必大恐慌(2)

关键是，跟以前相比，下跌的幅度更深了。今年一季度，一线城市写字楼平均租金降幅达到2.5%，超过前5个季度的租金平均降幅2.1%；出租率下跌1.2%，不但高于前5个季度的出租率平均跌幅0.7%，还创下2019年一季度以来的最大降幅。

一线城市有57%的写字楼项目出现租金或出租率下降，约20%的写字楼项目出现租金、出租率双降现象，43%的项目租金和空置率微涨或不变。

当然，要买就买好东西，不同的写字楼之间有明显分化。

写字楼单项目出租率和租金最大降幅超超35%，最大升幅超20%。从租金来看，一线城市50.3%的项目租金保持坚挺；34.9%的项目下调幅度在10%以内，5.3%的项目下调幅度在10%~20%之间，0.8%的项目租金下降超过20%；大概有8.7%的写字楼宇，品质较高、租户优质的项目租金逆市上扬。

从出租率看，与租金变化情况大致相同。

再看具体城市，中国商业之都的情况到底如何？

深圳写字楼空置率一直都是一线城市中最高的，今年一季度空置率再攀新高。根据第一太平戴维斯的数据，2019年第四季度，深圳写字楼空置率为24.6%，到2020年第一季度，空置率达到26.2%。全市平均租金，一季度下降到每月每平方米201.7元，租金指数环比下跌1.6%。

估计今年还会继续下降，因为供应量大幅上升。

2020年，深圳将迎来未来五年内的甲级写字楼供应高峰，预计全年会交付134万平方米的新增写字楼面积，未来五年新增供应总计达507万平方米。

再加上，2020年商业模式大转型，从线下大规模转到线上，商业租赁市场前景不妙。

复工复产热火潮天的上海，写字楼同样比较疲软。

转引《中国经济周刊》4月16日的报道，根据高力国际调研季报，2020年第一季度，上海写字楼租赁市场净吸纳量整体处于低位。预计，上海写字楼空置率将从2019年的18.4%上升到2020年的28.9%，2021年，空置率将达到30.2%的巅峰。

这是一个极高的数字，创下十年来新高。

2019年12月18日，高力国际发布了《上海物业市场2020年展望》报告，数据显示，上海写字楼空置率从2009年开始下降，一直到2017年，因为新增供应集中入市，冲到19.3%的高位，到2019年，再次爬升至19.3%。

当时还没有出现2020年初特殊情况。

2020年，写字楼市场可能迎来供应高峰，预计整体空置率会上升到25.6%，2021年空置率有可能达到27.5%的巅峰。租金将继续下滑，预计未来两年上海写字楼租金同比增速分别为-3.5%及-2.1%。

现在，租金比原来预期的进一步下降。

写字楼租户中，金融、TMT、专业服务业占比超五成，是主力租户，空置率的上升，必然是这些行业发生了巨大的变化，同时商业模式、办法模式发生了巨大的变化，正在变弱。

跟深圳不同，一季度上海写字楼控制住了供应量，但净吸纳量在下降。

4月初，第一太平戴维斯发布报告，一季度上海没有全新的甲级写字楼入市，截至季末，全市甲级写字楼总存量维持在1330万平方米。

但是，架不住净吸纳量下降。一季度，全市甲级写字楼市场净吸纳量为69500平方米，环比持平，同比下降49%；平均空置率环比下降0.5个百分点，来到16.9%；租金环比加速下跌1.0%，下降到每平方米每天7.8元。

（图片来源：高力国际）

其他杭州、重庆、成都、天津、沈阳等城市，写字楼市场如履薄冰。

从写字楼市场来看，一些市场已经入冬，大家只能抱团度过寒冬。

我们号召房东减租、银行减息，共度难关。

《中国经济周刊》披露，上海有多家国有公司为租户减免部分租金：陆家嘴集团对中小微服务企业减免2个月租金；张江集团对符合要求的非国有中小企业，免2020年2、3月租金；金桥股份对符合条件的中小企业免租两个月；上海电气等34家市属国有企业免除符合认定的非国有中小企业2、3月租金等。

但是，很多民企并不愿意降租，这与融资成本、金融产品密切相关。

如果所有的房东降息，那么，银行也必须给房企、尤其是商业地产公司降息，否则，很少有压力山大的民营商业地产公司愿意独自承担成本。

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谨防通缩 只有个别资产价格在上涨

最近，银行理财收益率整体在下降，余额宝收益一直不高，但猪肉价格在上升，这样的形势让人看不懂，到底是通胀还是通缩？

货币价格是风险的体现，无风险收益率的下降，说明大家主要担心的是经济通缩。

4月17日，国家统计局出台了一季度宏观经济数据。