热点事件爆料:叶檀：三大开发商为了34亿统统被调查？不必大恐慌

文/叶檀☞ 财经女侠 | 毒舌善心

几乎每天都有人问，股市和楼市到底会怎么样？

CPI在上升，GDP在下降，到底是通胀还是通缩？

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上海大推地 三大开发商为什么为了区区34亿铤而走险？

想象一个画面。

开发商的子公司负责人小聚了一次，杯觥交错之间，大家谈到，联手狙击现在最重要的经济城市里，推出最重要的一块地。

有可能在他们眼里，不过是次平常的聚合，平常的联手，但这次的合作注定会载入史册。

《中国经营报》等诸多媒体报道，因为虹口北外滩土地疑似“围标”，三家大开发商相关区域、子公司负责人被调查。

4月10日，《中国经营报》披露，两天以前，上海市普陀区召开第十六届人民代表大会常务委员会第29次会议，审议了关于许可上海市公安局经济犯罪侦查总队对中海地产上海公司总经理崔帅依法采取刑事强制措施的决定。

而后，传出华润置地副总裁兼华东大区总经理陈刚、华润置地上海执行总经理宋悠优和万科上海公司相关负责人被要求配合调查的消息。

一家家大企业，一个个职业经理人赫赫大名，在房地产江湖转战多年，业内惊耸观望，相关人士胆战心惊。

此事在房地产业内影响之深远，可以视作里程碑事件。

这次虹口推出的是嘉兴街道HK271-01地块，紧邻北外滩钻石地段，是近三年来虹口区首次推出优质纯住宅地块。附近豪宅云集，多数均价超过每平方米10万元。

更重要的是，条件宽松，有关方面呵护市场之意毕显。

地块要求：

1、100%可售住宅，无自持租赁住宅；

2、70%以上中小套；

3、5%保障房；

4、限高80米。

请注意，除了需要配建5%建筑面积的保障性住房和自持建筑面积1500平方米的菜场设施外，没有其他自持要求，相当于增加了可售面积、降低了可售面积成本。要知道，自从2016年开始，上海实行纯住宅地块15%自持要求，自持面积必须用于租赁。

具有象征意义的经济中心的土地政策变了，房价、地价听市场的，有人愿意高价买房就买吧，愿意出每平15万也行，不要强行阻挡。

上海推地力度极其强劲。

刚刚过去的一季度，上海土地市场成交额逼近500亿（不含工业、动迁房等用地）。

4月14日，上海土地交易市场公告，拟于4月下旬一口气推50宗地块，涉及浦东新、静安、宝山、嘉定四个区。这样的推地力度在寸土寸金的上海绝不是常态。

这就是我们说的长三角、珠三角发生的改变，润物细无声中，市场发生了根本的改变。

相关方面扶持之意拳拳，开发商虎视，自然在情理之中。

6家房企角逐，中海地产（杭州）有限公司、昆山启特企业管理有限公司（万科）和嘉兴市润昇企业管理有限公司（华润）得分最高，分别为130分、130分、120分，根据“优先原则”，三家房企参与后续拍卖环节。

3月31日，在众所瞩目的土地竞拍会上，中海地产以起拍价34.3亿元，平均楼面价6.3万元/平方米，出让面积21724.2平方米，从万科、华润、招商、绿城、平安等品牌房企中一举夺魁。

诡异的是，在竞拍的最后环节，华润和万科不约而同地放弃报价。

底价获得，零溢价。

底价成本一度是常态。据不完全统计，2019年上海出让的157宗地块中，仅有8块地溢价率超过5%，底价成交是常态。但当时配建多，这次条件相对优厚。

本来是锣鼓敲响，彼此配合，大家唱一台经济转型的好戏。现在居然疑似通过围标，被开发商部分抢走了定价权。

是可忍，孰不可忍？令人震惊的围猎和被围猎开始了。

目前结果如何？土地还没有过户，目前，上海市经侦部门、规划和自然资源局均对“围标”问题进行调查。4月14日，上海市规划和自然资源局公众参与处一名负责人表示，由于出让过程存在问题，该地块暂缓交易，等待经侦部门的调查结果。

本来，是为了稳定市场、呵护市场，配建条件的宽松，可以看出房地产环境发生的巨大变化。对事件的铁腕严肃处理，可以看出有关方面非常愤怒。

本来，是为了让市场说话，让市场解决稳定的问题，让市场部分解决地方财政难题，结果，你们还来这一套。黄金地块心照不宣零溢价！

特殊时期，一些默认的潜规则，行不通了。以后，恐怕也行不通了。

地方土地政策以光速改变。4月10日，上海出让的两幅松江宅地中出让规则发生变化，有效申请人数不足6人的，地块直接采用挂牌方式出让，有效申请人即为“竞买人”；有效申请人数为6人及以上的，本地块采用有竞价招标方式出让，有效申请人即为“投标人”。此前的地块出让规则中，对于人数要求是以3人为界限划分。

经济重镇土地还会大推，但政策将严防死守，确保颗粒归公。

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商业楼宇一跌再跌 必须由各方承担成本

房地产市场值得重点关注的，除了虹口地块，还有商业楼宇租金的大幅下跌。这意味着整个商业模式的变化，以及经济氛围的变化。

先看写字楼。

一线城市连续6个季度下跌！从2018年四季度起，一线城市平均出租率和租金连续下跌，一直到今年一季度，根本停不下来。

根据克而瑞统计，2020年一季度，一线城市写字楼整体出租率、租金双双下降，出租率环比下降1.2%，租金环比下降2.5%。