“高龄”电梯故障频发当引起重视 谁来负责谁来出钱？(2)

于是,业主们要求对电梯进行更换,希望可以动用公共维修基金。但物业公司的答复是,这几栋楼在开发时尚没有公共维修基金政策,所以只有很少一部分业主交纳了公共维修基金。更换电梯事宜至今没有解决。

叶俊告诉记者,就阳光××小区电梯安全问题,业主代表与物业公司几番交涉无果,甚至曾到社区居委会和当地政府部门举报,但物业公司和电梯维保公司始终没有切实回应业主们的诉求。业主们打算成立业主委员会自行解决问题,但成立业委会迟迟未能如愿,要求物业公司加强电梯管理的事情只能搁置下来。时至今日,小区电梯频出故障的问题仍没有解决,既没有及时维护,也没有更换新电梯。

当然,也有小区居民通过努力解决了“高龄”电梯的更换问题。

今年70多岁的业主李全(化名)居住在北京市海淀区某小区,该小区开发于1996年,1999年建成入住,共有10幢住宅楼。让业主们气愤的是,小区一共有14部电梯,入住几年后,一度只有4部电梯能够正常运行,5部停运,另外5部未通过年检而带“病”运转。业主们找小区物业公司要求解决电梯问题,但迟迟未能解决。

2012年,小区业主炒掉物业公司,自行管理。2016年,小区使用公共收益将停用的5部电梯全部更换,将带“病”运行的其他几部电梯予以彻底维修,解决了高层住宅500多户居民上楼难的问题。后来,在地方政府资金支持下,小区采用业主筹集和公共收益补充的办法,将小区使用超过15年的电梯全部更换。

“此后,电梯维保单位常年驻场,所有电梯再没有出现过停运现象。”李全告诉记者。

在北京联合大学应用科技学院、城乡基层社会治理研究院教授李凌看来,电梯“老龄”化,出现部件老化、磨损等情况,可能存在安全隐患,但由于“用的人不管、管的人不用”,使得电梯维修、更换存在难题。

“首要难题是出资主体有争议。按照相关法律法规,电梯进行更新、改造、维修或者日常维护保养所需费用,由电梯的所有权人承担。居民住宅电梯的更新、改造和维修所需资金的管理,按照有关住宅专项维修资金的规定执行。”李凌解释说,但业主和物业公司对大修电梯、更换电梯等费用支出存在争议,通常物业公司认为电梯故障是由于自然老化、长期超负荷运作造成;业主则认为是物业公司的维保不到位造成电梯故障,维修或更换费用要物业公司从收取的物业费和小区公共收益中出,而不是动用住宅专项维修资金或者由业主自筹。

在李凌看来,电梯维修或更换的另一个难题是公共维修基金不足、补缴困难。小区电梯大修或更换往往需要动用公共维修基金,但老旧小区公共维修基金不足,甚至有的小区公维余额为零,也有的老旧小区没有住宅专项维修资金,但筹集又非常困难。同时,物业管理存在缺位。住宅专项维修资金划转业主大会管理后,需要使用住宅专项维修资金的,需要业主委员会审核同意并划转资金,物业公司仅能提出方案并在业委会同意后组织实施,这使得在大修或更换电梯的过程中,业委会成了不可或缺的一环,但现在有业委会的小区并不是很多。

电梯维修难在何处

谁来负责谁来出钱

记者在采访中发现,不少小区“高龄”电梯维修难更新难问题背后都存在一个共性问题:谁来负责、谁来出钱?

常熟理工学院机械工程学院(智能电梯产业学院)正高级工程师顾德仁说,根据具备公信力的检验检测机构检测结果,“高龄”电梯确实需要更新或改造的,如果电梯产权等归属明确,更新或改造费用由产权人负担,产权人一般是小区业主,如果小区业主交纳了公共维修基金,就可以由业主决定动用公共维修基金,如果业主没有交纳公共维修基金或基金数额不足,则由业主分摊。

北京市物权法学研究会副会长毕文强认为,从建筑物区分所有权的角度来看,电梯属于业主共有设备设施,其维修、更新和改造理应使用建筑物及其附属设施的维修资金,即应该由业主承担相应的费用。从现行的法律规范而言,其生产运营使用、检验检测、监督管理、应急救援等制度规范比较完备,仅在维修更新改造的问题上相应的法律规范存在衔接难题。

“例如,为了解决‘高龄’电梯更新或改造的资金问题,有必要制定关于建筑物及其附属设施的维修资金筹集、使用、续筹的法律规范,解决资金来源以及合规使用问题。更重要的是,对于小区来讲,除高层电梯外,还会面临越来越多的设备设施更新改造的问题,有必要出台小区专项维修资金归集、涉及老旧小区改造等的相关法律规范,对相关资金来源、资金使用、主体责任等进行规范。”毕文强说。