专家:目前没有产业能替代房地产（图）

今年以来，房地产市场并没有如预期迅速恢复，房地产下行压力进一步加大。专家表示，限购加剧了楼市低迷，目前没有产业能替代房地产。

今年以来房地产市场并没有如预期迅速恢复，反而碧桂园等头部民营企业相继暴雷，房地产下行压力进一步加大。作为经济的火车头，房地产市场如果持续下行，将带来哪些影响?原中国房地产开发集团董事长孟晓苏近期在《有识》专栏上就房地产走势做了分享。

问：最近居民一直不买房，跟以前预期不太一样，怎么看最近居民购房意愿不强这个话题?

答：国家很早就确定的住房供给制度是“住房双轨制”。中央近年不断强调“建立两个体系”，后来又要求“完善两个体系”，就是住房市场体系和住房保障体系。现在谈居民购房意愿，离不开这两个体系。商品房滞销和居民购买欲望不强，是购买商品房的这些有钱居民，他们的预期不好，再加上楼市限购的原因。低收入群体包括“新市民”和年轻人“新家庭”，他们购房意愿不强的主要原因，还是没有能给他们提供足够的保障房，这要从供给方面来考虑原因。

有些人经常混淆两个体系。一讲要消化商品房，促进居民购买商品房，他们就往低收入群体方面想，认为是要让低收入家庭购买商品房。房改之初，我们设定的就是，不能只让低收入人群面对商品房市场，而要让他们能在保障房方面得到政府照顾。因为这些年保障房供应不足，所以“一低两新家庭”不得不面对价格高企的商品房市场。这是在供给方面出了问题。所以在分析居民购房意愿的时候，特别要把双轨制说清楚。

有钱居民不买房主要还是因为预期不好、信心不足。此外，就是楼市限购长期的政策影响，因为限购的就是商品房。希望他们去买房，同时又限制他们去买房，政策上出现了一个悖论。如果居民不愿意买房，为什么还要去限制人家购买不愿意去买的东西?所以一线城市需要取消限购和限贷。对取消限购问题我已经呼吁多年，我认为它对于商品房市场是一个反市场运作。同时我大力提倡保障房建设，我认为应当让低收入群体能够有足够的保障房可以挑选，包括租或者售。现在这几个方面都存在问题，因此居民购房意愿不强，这是非常明显的现实。

问：今年地产政策一直在出，包括从去年年底，比如说地产三支箭，到今年政策也在放宽，都希望能够促进居民买房，包括存量房贷款也有一些松动，为什么还是没怎么见效?

答：商品房今年以来的投资和销售都在下降，投资下降了 8. 5%，销售是销售额和销售面积分别下降了 1. 5% 和 6. 5%。这个下降趋势可不是好事。去年全国楼市就丢了5万亿元。楼市是一个18.2万亿的巨大规模，结果去年一下子就从 18.2万亿跌到了 13.3万亿，丢了5万亿销售额。

这5万亿元对于我国经济是什么概念?如果把它折成GDP，是中国 GDP 总量121 万亿的 4. 4%。它比全国汽车新车销售额4.6万亿元的全部数额还要多，比全国一年基础设施投资平均额4万亿元还要多，是我国一年引进外资总额1.2万亿人民币的4倍还要多。国民经济少了这么一大块，对经济的影响就很大了。我希望在今年能够楼市恢复，但现在来看楼市在继续走低。本来已经从一楼走到地下室了，现在又在从地下一楼走到地下二楼。相比全国的房地产市场曾经达到的18.2万亿规模，今年又要继续在13.3万亿的低点往下跌，今年有可能就再丢掉5万亿或者比5万亿还多。这对国民经济发展肯定不利。

我也看到现在相关产业的困难，包括钢铁、水泥、其他建材、陶瓷、玻璃、家电，国务院还专门开会要促进家居市场。这些行业面对的困难都受到房地产低迷的拖累。房地产特别是住房建设又直接关系到民生，关系到人民群众的居住条件改善和家庭财产安全。所以楼市继续低迷，对经济增长是拖累，对人民群众的正常生活也是损害。

问：房地产市场的一直持续下行，对经济造成影响，后续有什么解法?

答：现在解法不多，最主要的化解方式还是要在政策上调整优化。对于商品房市场来说，就是要取消限购限贷，包括建设部所指出的一些大城市的贷款“认房又认贷”等都应当取消。另一个解法就是，在商品房开发投资下降的情况下，要及时加强保障房建设，不仅可以弥补投资增长，而且可以进行房地产供给结构调整。