H股增发时点、拿地策略……万科临时股东大会回应了这些热点问题

　　3月8日下午，万科召开临时股东大会，万科董事会主席郁亮、总裁兼首席执行官祝九胜、执行副总裁兼首席运营官刘肖等出席会议。此次股东大会上，除了通过万科的A股定增方案外，还回应了一系列投资者关心的问题。

　　诸如对于增发H股时点的选择，祝九胜称，万科不是因为缺钱而增发，是基于“三支箭”政策下抓住融资机会、债务置换等。对于今年的土地投资，刘肖表示，万科在确保安全前提下，会以更加积极的态度去捕捉新项目机会，同时坚持长期以来的投资原则，量入为出、合理仓位。

　　祝九胜：不是因为缺钱增发H股，基于两方面考量

　　据了解，当天下午召开的万科2023年第一次临时股东大会通过《关于公司非公开发行A股股票方案的议案》等议案。

　　根据万科此前发布的公告显示，计划向不超过35名特定对象开展定向增发，募集资金总额不超过150亿元，发行数量将不超过11亿股，占目前万科总股本的9.46%。此次募集资金将用于公司旗下11个房地产开发项目和补充流动资金。

　　除了A股定增外，万科在3月2日也宣布了39亿港元的H股增发计划。根据公告，万科与配售代理就配售3亿股新H股订立配售协议，配售价为每股H股13.05港元。如配售股份全数实施，配售所得款项总额预计约为39.15亿港元，配售所得款项净额总额预计约为39.03亿港元。

　　对于此时选择H股增发的原因，祝九胜称：“主要是基于两方面的考虑，一是去年‘三支箭’政策提振了行业信心，我们也想把握这个机会。最终发行的H股只占了增发后总股本的2.5%，发行价格折扣率6.1%，发行获得7.5倍的名义覆盖，境外有近100家投资人参与，我们感觉到海外投资人对中国房地产市场的信心在恢复，万科作为行业蓝筹企业也得到了这部分投资人的认可。二是考虑A股和H股增发的规则不一样，A股增发资金的用途主要用于现有项目，就是保交付，多余的部分资金用于补充现金流，增发H股拿到的资金60%用于置换原有借款，剩下40%用于补充流动性。相对而言，H股拿到的资金在使用上更灵活一些。”

　　祝九胜进一步称，选择这个时点增发也有资债替换的考虑，“过去一年境外的融资，特别是美元的升息挺快，现在的境外贷款利率达到5.3%左右的水平，比曾经的3个多点提高了很多，选择这个时机增发H股也是希望置换部分境外债务性融资，降低财务费用。”

　　祝九胜透露，在做这个决定之前，万科内部经过多轮讨论，也非常纠结。万科不是因为缺钱增发的H股，而是希望利用银行与万科签订8000多亿元的授信额度机会多拿一点钱，同时，公司管理层也看到部分一二线城市出现了结构性的机会，重新启动投资布局应该能带来比较好的兑现。

　　从资债结构的情况来看，祝九胜表示：“债权类的资金比作水，股权类的资金比作茶，茶和水的比例一定要合适。债权性资金增加后，股权性资金显得不是很足，我们希望能形成良好的资债结构。”

　　刘肖：会以更加积极的态度捕捉新项目机会

　　目前，部分城市楼市正在复苏，个别城市土地市场也热了起来。不过，万科在今年1月份、2月份公开披露并未有新增项目。

　　刘肖表示，今年1月份、2月份，万科也广泛参与了很多项目，有一些是摇号没有摇中，有一些还在谈判过程中，所以体现在披露上没有获取项目。基于对政策、行业和市场更积极的判断，随着后续股权融资的到位，在确保安全的前提下，万科会以更加积极的态度去捕捉新项目机会。

　　不过，刘肖也指出，万科同时会坚持长期以来的投资原则：量入为出、合理仓位。从量入为出来看，股权融资到位确实也给投资带来了更多的空间。从合理仓位来看，公司在建的以及还处于规划中的项目，在手的资源大概有1.2亿平方米，融易新媒体，2021年结算面积是3600万平方米。所以，总体来说，在手资源能够满足未来两年到三年的发展，投资的强度或投资的节奏看起来可相对从容一点。

　　此外，刘肖说：“万科也特别重视投资质量，去年投资回报率较好，36个新增项目已有27个开盘，而且兑现度较好，为83%-86%。我们仍将坚持投资‘特别好’的项目，一是要在客户基础比较好的片区或市场容量比较稳定的片区投资，二是要在比较有把握去做好产品、好服务的地方投资，包括看团队的兑现度，也看产品是否相对成熟，三是经营回报好，财务指标达标，今年万科特别重视股东IRR(内部收益率)。”