检察日报：自如要求房东降价 证据是关键

　　原标题：长租公寓平台要求房东降价，证据是关键

　　两年前白女士将一套位于北京昌平区的两居室托管给长租公寓平台“自如”出租，并签了3年托管协议，当时协议房租为6700元/月。从今年3月开始，自如多次给她打电话以“疫情影响，造成公司收益下降”为由，要求她降低房租至5800元/月；否则就强制解约，并且索要装修损失费1万多元。同时，在其他长租公寓平台接到类似“要求”的还有程先生。受疫情影响，北京房屋租赁市场交易趋冷，近期，不少业主收到长租公寓平台的降价要求，幅度在数百元到上千元不等。

　　自如等托管服务是房东(主)和中介之间签订至少数年以上出租合同的租赁模式，通常以房东让渡数月房租、控制房租涨幅等方式，来充抵中介装修、采购家具等开销。因此，自如价格通常要低于市场价，中介通过赚取差价盈利。介绍自如模式，是想说，这是一个双方合意的合同行为，而解决其中的纠纷，应当根据协议条款和相关法律规定进行，店大欺客，抑或无理蛮缠，都行不通。

　　2020年2月10日全国人大常委会法工委发言人、研究室主任臧铁伟表示：“当前我国发生新冠肺炎疫情，为了保护公众健康，政府也采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。根据合同法的相关规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”这给适用不可抗力条款处理疫情期间合同纠纷提供了权威解读。

　　那么，如何证明具体某一份合同、某一类合同不能履行确因受到疫情影响呢？需要证据。根据民事举证责任分配的一般原则“谁主张谁举证”，中介应当拿出“白女士”“程先生”所托管房屋出租受到疫情影响的具体证据来协商降价的事儿，仅仅靠打电话、发微信“要求”，当然让人难以接受。

　　如果此前租户确因疫情不租，中介因高价位租金难觅新租户，那么降低房租出租，来减少中介损失，避免直接以“不可抗力”为由解除合同，实际上也是在减少房东损失；如果中介以强势立场，为减少部分受疫情影响的托管房租金损失，强行要求降低实际上未受到影响的其他托管房租金，或者纯粹是借机压价，那在诚实守信履约、合法经营方面，都难立住脚。

　　作为合同解除的法定情形之一，不可抗力适用的条件是“致使不能实现合同目的”(合同法第94条)，其背后的意蕴是，出现不可抗力后不意味着合同只能解除，从双赢角度，积极沟通让合同继续得到履行，是更好的选择。

　　因此合同法第118条规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。具体到自如事件，基于诚实信用原则，融易新媒体，中介在出现不可抗力违约事由时，应及时将不可抗力事由通知房东并提交相关证明，如中介未及时通知房东，造成房东损失的，仍应承担违约责任。

　　疫情影响了方方面面，这是合同任何一方都不愿意看到的。解决合同继续履行的具体障碍，应本着诚实信用原则，积极协商。租赁行业如此，其他行业，亦可效仿。