2023年公募REITs营收超百亿，上新加速，资产荒下险资积极配置

界面新闻记者 | 纪瑶

2024年以来，公募REITs二级市场表现回暖，中证REITs指数在2月迎来一波上涨，一季度涨幅超5%。交通基础设施类REITs、保障性租赁住房REITs和能源基础设施REITs整体上涨，融易新媒体消息，产业园REITs表现分化，其中，博时招商蛇口产业园REIT和富国首创水务REIT涨超15%。而首批消费基础设施REITs却下跌。

Reits的行情回暖源于业绩表现，30只已披露业绩的的公募REITs，在2023年合计实现营业收入101.99亿元，净利润13.42亿元。

表：公募REITs业绩表现明细 来源：Wind，界面新闻整理
注：同比数据仅选取2022年前成立的REITs计算

整体看，能源基础设施类、交通基础设施类和园区基础设施类REITs的2023年营业收入和净利润排名靠前。有6只产品净利润超过亿元，鹏华深圳能源REIT的营业收入和净利润排均为第一，是唯一一只收入超10亿元的产品。此外，还有平安广州交投广河高速公路REIT、中信建投国家电投新能源REIT、国金中国铁建高速REIT、中航京能光伏REIT和华夏中国交建高速REIT。

由于首批公募REITs于2021年成立的，部分产品于2022年成立，2022年经营数据并未跨越整个年度。因此，同比比较时，仅选择2022年前成立的公募REITs产品。

2022年下半年先后成立的保障性租赁房REITs，2023年营业收入共计2.83亿元，净利润共计8638万元。

仓储物流类REITs中，红土创新盐田港2023年营业收入和净利润双升，中金普洛斯REIT净利润同比下降约20%。

嘉实京东仓储REIT成立于2023年1月，全年亏损3589万元。而根据2023年各季报显示，均录得一定的净利润，净利润分别为1155.15万元、514.69万元、821.76万元及1117.08万元。年报数据显示，京东仓储REIT总成本为1.54亿元，其中，营业成本为6260.95万元，资产减值损失部分为7025.82万元，于2023年末进行一次性结算。可推断，营业成本和资产减值损失是全年净利润亏损的原因。

交通基础设施类REIT中，平安广州广河REIT、浙商沪杭甬REIT和华夏越秀高速REIT营业收入同比均上涨20%上下，平安广州广河REIT净利润同比上涨约150%，华夏越秀高速REIT净利润同比上涨约66%，浙商沪杭甬REIT净利润大幅扭亏。

国金中国铁建REIT成立于2022年中，2022年亏损约413万元，2023年大幅扭亏，盈利约1.28亿元。华夏中国交建REIT、华泰江苏交控REIT分别实现1.00亿元、9193万元的净利润。中金安徽交控REIT成立于2022年末，2023全年净利润亏损约1282万元。

3只能源类REITs，2023年净利润均超过亿元。鹏华深圳能源REIT、中信建投国家电投新能源REIT净利润分别为2.92亿元、2.08亿元。鹏华深圳能源REIT年报显示，全年实现可供分配金额4.2亿元，按照基金募集规模计算的年化现金流分派率达到11.87%，相较于预测值，2023年可供分配金额完成率约133%。

生态环保类REITs中，中航首钢绿能REIT全年营业收入同比小幅下跌，净利润同比增长约10%。富国首创水务REIT全年营业收入同比小幅增长，净利润同比增长约29%。

园区基础设施类REITs中，博时蛇口产业园REIT营业收入和净利润同比增长约60%、84%，营业收入和净利润为同类最高。华安张江产业园REIT营业收入同比上涨，净利润仍亏损，但有所好转。

建信中关村REIT营业收入同比下降约15%，净利润严重亏损。建信基金在年报中表示，项目公司营业收入同比下降主要原因为2023年受市场影响，出租率及租金水平均有所下降；而对于净亏损的出现，年报指出，期内基金管理人对基金资产进行了重大减值计提（文后附）。

值得注意的是，年报数据显示，险资在公募REITs在2023年增加了配置力度。截至2023年末，保险公司、产品和资产管理计划合计持有超12亿份公募REITs产品，同比增加超35%。其中，中金普洛斯REIT、建信中关村REIT遭险资持有较多。

2023年，险资新进了博时蛇口产园REIT、嘉实京东仓储基础设施REIT、华夏基金华润有巢REIT。2024年以来，发行上市的公募REITs产品，如华夏华润商业REIT、嘉实物美消费REIT、易方达深高速REIT等首募前十大持有人中均有险资。

此前有公募REITs产品部门人士表示，债市利率中枢下行，“资产荒”下，非银机构配置压力仍大，险资资产欠配，REITs或成为以险资为主的长期资金的重要配置方向。

年内，REITs市场不断扩围，不少产品集中获批、等待获批、积极扩募。