年报解读| 富力地产：2022年净吃亏157.8亿元，出售旅馆类资产是活动资金来历

　　3月31日，富力地产发布2022年年度业绩报告，这份年报经过审核但无任何意见或结论。去年8月，香港立信德豪会计师事务所有限公司就富力地产2021年年报出具了保留意见。

　　2022年，富力地产营业收入351.93亿元人民币（下同），同比下降53.83%；毛利扭亏为盈达38.27亿元，同比下降82.34%；毛利率10.87%，同比减少17.56个百分点；净亏损157.8亿元，同比收窄3.5%。

　　富力地产在年报中表示，就盈利能力而言，因房地产行业经营环境严峻，新冠肺炎疫情致使经济放缓，财务状况影响市场对中国房地产之情绪，导致确认销售下降，公司于2022年录得净亏损，管理层将致力于未来改善营业额及财务盈利。

　　将推出新产品并增加可售资源

　　报告期内，富力地产合约销售总额为384.3亿元，包括按平均售价每平方米13,480元计算建筑面积285万平方米。

　　富力地产384.3亿元销售额来自210个项目，就城市而言，一线及二线城市贡献总协议销售74%，三线及以下城市贡献22%，海外贡献4%。就业态而言，总协议销售的61%来自住宅、5%来自别墅、34%来自商业及其他，包括写字楼、公寓、商铺等。

　　截至2022年底，富力地产在建总建筑面积约19,864,000平方米，总可售面积约14,136,000平方米；土地储备为总建筑面积约60,977,000平方米，其中总可售面积约47,082,000平方米。年内富力地产还于广州新增总可售面积约133,000平方米的土地，该地块为其多年跟进的城市更新项目之一。

　　富力地产管理层在年报中表示，将继续与银行及贷方接洽，以鼓励被搁置的资本进一步流动。

　　“本集团2023年开局稳定，于中国新年假期过后预售量环比有所改善，成交量显著回升。随着市场持续复苏，本集团将推出新产品并增加可售资源。随着施工量逐步增加，可售资源将主要包括具有实时现金流贡献的已完工存货，以及未来将提供流动性的新可售资源。管理层预期继续推动终端用户的住宅需求，购房者将更为活跃。”

　　出售酒店资产一直是流动资金来源

　　虽然在持续亏损，不过，富力地产的负债情况有所改善。其总债务由2019年1971亿元高位减少至1267亿元，这也是富力地产过去10个财政期间的最低债务水平。仅有1/3债务于一年内到期，2021年底为超过48%。

　　去年11月，富力地产8笔135亿元境内公司债券整体展期成功，展期后8笔公司债券的加权平均到期期限从约4个月成功延长至3年以上。在更早的2022年7月11日，富力地产已完成10只美元票据整体展期，金额合计49.43亿美元（约合人民币332.37亿元）。

　　截至2022年末，富力地产包括作特殊用途而受限的资金在内的总现金为123.0亿元，融易新媒体，较2021年同期减少88亿元。同时，其资产负债比率为170.8%，同比增加40个百分点，资产负债比率以借款净额（借款总额减去现金及现金等价物及受限制现金总额）与总权益的比率计量。

　　“债务重组及延长到期日不足以确保稳定的长期现金流，减少债务总额亦同样重要，因利率上升及借贷成本会使维持偿付能力变得困难。”富力地产也指出，在当前市场环境下，债务水平过高并不可持续，故采取严厉措施迅速降低债务余额，包括加速资产出售及利用现有现金资源，而非进一步收购更多土地储备或投资长期资产。管理层将继续探索可用方案，以进一步降低债务金额至可接受水平。

　　过去一年，富力地产也在加快资产变现步伐，完成多项酒店资产及海外发展项目的出售。其表示，酒店资产质量优良且价值具吸引力，其余92个项目持续受到关注，预料市场估值超过470亿元。