世界转动:中国房贷利率降了又降，为什么照旧高？

房子是大部分中国人一生中最大的一笔支出。因为款项巨大，购房者往往需要贷款。贷款利率的高低会显著影响购房支出。以贷款100万元，30年期，等额本息还款为例，利率5%与利率4%相比，购房者累计多支付约21.4万元。也就是说，利率差了一个百分点，就要多还本金的21.4%。因为贷款利率直接地并且显著地影响购房支出，所以调整房贷利率可以调节购房需求。2021年以来，中国房地产市场持续低迷，需求大幅萎缩。为刺激购房需求，从2021年11月开始，伴随着数以百计的房地产宽松政策，中国内地房贷利率也持续走低。如图1所示，中国全国首套房贷平均利率从5.57%降为目前4.17%，全国二套房贷平均利率从5.85%降为4.95%。图1: 全国首套和二套房贷平均利率中国人民银行货币政策司司长邹澜曾公开表示，2022年12月新发放个人住房贷款利率全国平均为4.26%，较上年同比下降1.37个百分点，是2008年有统计以来的历史最低水平。那么在降了又降之后，中国目前的房贷利率还高不高？我们把中国内地的房贷利率和美国、新加坡、中国香港这些发达国家或地区的情况，做一个简单比较。结论如下。中国房贷利率的绝对数值不高2019年央行颁布新的住房利率政策后，国内房贷利率大多以LPR（贷款市场报价利率）为定价基准，然后加上一定的基点形成。一个基点为0.01%，即万分之一。比如2021年8月，5年期以上LPR为4.65%，假设加成120个基点，则房贷利率为5.85%。加点在整个还款周期中会一直不变。如果5年期以上LPR降至4%，那么贷款利率为5.2%。LPR由18家银行报价而来。这就像18位评委，每人打一个分数，去掉最高分和最低分，然后计算出最终得分。LPR分为1年期和5年期以上两个类别。贷款5年以下，以1年期LPR作为基准。但是大部分国人贷款时长会超过5年，这时贷款利率会以5年期以上的LPR作为基准。因为LPR是浮动的，所以中国房贷利率是一种浮动利率。最新的LPR较之前有所下降，目前数值为：1年期3.65%，5年期以上4.3%。银行加点也下调了很多，甚至可以为负。2022年9月29日，人民银行和银保监会发布通知，符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前，阶段性取消当地首套房的房贷利率下限。需要符合的条件是，评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降。2023年1月5日，央行延长了以上政策的有效期，这相当于将临时性政策延长化，甚至常态化了。所以，满足以上条件的城市自主决定首套房贷利率的下限。比如，郑州当前主流首套房贷利率为3.8%。这相当于加成为-50个基点（3.8%-4.3%=-0.5%）。天津首套房贷利率为3.9%，这相当于加成为-40个基点（3.9%-4.3%=-0.4%）。目前，全国首套房贷平均利率4.17%，可以作为当前中国内地房贷的利率参考值。和其他国家或地区的房贷相比，4.17%高吗？单看数值，其实不高。先看美国，2023年3月23日，美国具有代表性的银行——美国银行（Bank of America）给出的房贷报价情况如下。30年固定房贷利率，报价6.25%；15年固定房贷利率，报价5.5%；5年固定利率，5年之后每半年调整一次的浮动利率，报价6%。仅从数值看，美国的房贷利率显著高于中国内地。再看中国香港，2023年3月22日，代表性银行——汇丰银行（00005.HK）给出的报价情况如下。参考优惠利率的贷款利率（通常被称为“P按”），报价为3.375%。这里的优惠利率（Prime loan）非常类似于中国内地的LPR。汇丰银行房贷的计算公式是P值-2.25%，即在P值基础上，降低225个基点。汇丰当前的P=5.625%，所以计算得出“P按”贷款利率为3.375%。（5.625%-2.25%=3.375%）香港还存在另一种以HIBOR（香港银行同行业拆借利率）为基础的贷款利率（通常被称为“H按”），汇丰报价为4.67%。这种参考HIBOR利率的贷款方式，利率会每月调整。汇丰银行的计算公式是1个月的HIBOR数值+1.3%。2023年3月22日，1个月HIBOR为3.37%，所以计算得出“H按”利率为4.67%。（3.37%+1.3%=4.67%）从数值看，中国香港“H按”利率高于中国内地，“P按”利率低于中国内地。最后看新加坡，2023年3月23日，代表性银行——星展银行（DBS）给出的报价情况如下。5年的固定房贷利率为4%。（新加坡各银行几乎都不提供周期大于5年的固定房贷利率。）新加坡另一种房贷是以SORA为基础的浮动房贷利率，报价为4.44%。SORA为新加坡平均隔夜利率。星展银行的浮动利率计算公式是，3个月的SORA数值+1%。2023年3月23日3个月的SORA数值为3.44%，所以计算得出的浮动房贷利率为4.44%。图2是2023年以来SORA的走势。图2: 新加坡3个月SORA的走势图从数值看，目前新加坡房贷5年固定利率低于中国内地，浮动利率高于中国内地。表1: 当前中国内地与美国、中国香港、新加坡的房贷利率对比综合来看，和美国、中国香港、新加坡的房贷利率相比，中国当前的房贷利率不高。但是，考虑到美国、中国香港、新加坡都处于加息周期，而中国处于降息周期，所以还需要换一个角度去比较，这时结论会有所不同。从成本加成看，中国内地房贷利率较高一个商品卖的贵不贵，除了看绝对的价格，还可以看，价格与成本之间的差值。可以说，差值越大，这个商品卖的越贵。“银行间拆借利率”可以看作是商业银行借入一笔资金的成本，即“边际资金成本”。房贷利率减去这个成本，衡量的是银行在成本上加成了多少。也可以认为，加成的数值越大，房贷利率越贵。比如，A国资金成本为1%，房贷利率4%，那么加成了3%，即300个基点。B国资金成本为3%，房贷利率5%，那么加成了2%，即200个基点。虽然，B国房贷利率高于A国，但因为A国的加成更高，实际上银行赚的更多，从成本加成的角度，可以说A国的房贷利率更贵。以上这种衡量标准，似乎有些强词夺理，但是，这种标准或许更为客观。可以想象，如果未来上述A国的资金成本变为4%，而A国银行要保持盈利状态，那么其房贷利率就会变为7%（4%+3%=7%）。我们以这个新标准，衡量中国内地的房贷利率贵不贵。中国内地的资金成本，以1个月SHIBOR（上海银行间同业拆放利率）为基准。用SHIBOR作为基准的好处在于，这个指标在其他国家或地区都有对应物，比如在美国可以是LIBOR，在中国香港是HIBOR，在新加坡是SIBOR。2023年3月，1个月SHIBOR的平均值为2.36%，中国内地5年期以上首套房贷平均利率为4.17%，因此加成为181个基点，即1.81%。（4.17%-2.36%=1.81%）如表2所示，2023年3月的加成是2018年下半年以来的最低值。2018年下半年平均加成为283个基点；2019年平均加成为276个基点；2020年平均加成为308个基点；2021年平均加成为298个基点；2022年平均加成为276个基点。表2: 2018年下半年以来，首套房贷平均利率与1个月SHIBOR之间的差值下面看看美国的情况。美国2023年3月份，1个月LIBOR（伦敦同业拆借利率）的平均值为4.72%。以美国银行报价为参考，15年定期房贷利率为5.5%，加成为78个基点，即0.78%（5.5%-4.72%=0.78%）；30年定期为6.25%，加成153个基点（6.25%-4.72%=1.53%）。而且需要注意，中国内地的房贷利率是跟随LPR浮动的，本质上是浮动利率。在浮动利率条件下，银行承担的风险较小。而对于银行，长时间的固定利率带来的风险要大于浮动利率。所以，美国15年或30年固定利率的风险大于中国的房贷利率。而美国15年固定利率仅在成本基础上加78个基点，30年加153个基点。中国房贷加成181个基点，与美国相比较高。再看看中国香港的情况。香港有两种房贷利率，融易新媒体，“P按”和“H按”。其实对银行来说，两种方式在风险收益上是等价的。所以只看一种即可。我们看“H按”。以汇丰银行为例，“H按”为1月HIBOR+1.3%，HIBOR就是香港银行的“资金成本”，所以汇丰银行的加成为1.3%，即130个基点。香港其他银行和汇丰银行加成相等或相近，比如渣打银行和汇丰银行的数值完全一致。中国内地加成为181个基点，高于汇丰银行的130个基点。所以即使降了多次之后，中国房贷利率仍比中国香港高。最后看看新加坡的情况。和香港一样，仅看新加坡的浮动房贷利率即可。新加坡以星展银行为例，其浮动房贷利率为3个月SORA+1%，3个月SORA与1个月SIBOR（新加坡银行同业拆放利率）之间存在比较稳定的关系。图3：新加坡1个月SIBOR与3个月SORA之间的关系从图3不难看出，2023年以来，1个月SIBOR通常比3个月SORA高60个基点以上，所以，3个月SORA+1%，仅相当于在SIBOR的基础上加了不到40个基点。所以，新加坡的房贷利率加成低于中国内地房贷利率。表3是中国内地、美国、中国香港、新加坡在资金成本基础上的加成对比。表3: 中国内地、美国、中国香港、新加坡的房贷利率加成对比有人会问，在比较房贷利率时为何不考虑通货膨胀？这是因为利率作为资金成本已经将通货膨胀因素考虑在内，不需要单独考虑了。综上，和美国、中国香港、新加坡相比，从绝对数值看，中国内地目前的房贷利率并不高，但中国内地的房贷利率在资金成本上的加成仍然较高。