中骏集团迈入千亿：权益比低压缩盈利 靠商业勾地深度下沉三四线

　　12月20日，中骏集团官微消息称，截至2020年12月20日，公司销售额突破1000亿元，首次进入千亿阵营。

　　1996年从福建起家，作为闽系房企的一员，中骏的发展速度并不突出，直到2013年才突破100亿元规模，地产黄金十年的风口，公司没能很好的把握。截至今年6月末，中骏的净负债率为68.95%，处于业内合理水平。但是中骏集团权益比较低，当大量项目不并表时，真实的负债情况会失真很多。同时，规模的持续增长没有带来成正比的盈利，净利润增速连续放缓至3%多。而一体两翼战略下，中骏对商业地产的持续投资，沉淀了不少现金流。近两年，中骏多通过长租公寓、购物中心的方式勾地，以降低一定的土地成本，但不少项目都位于三四线及低能级二线，不管是购物中心还是住宅都存在一定的风险。

　　首次突破千亿

　　2017年，黄朝阳曾提出2020年过千亿的目标，但在年初由于疫情原因，公司将销售目标缩至930亿元。但最终，中骏还是达成了1000亿的销售目标。

　　数据显示，2013年中骏集团突破100亿，2016年以62.07%的同比增速突破200亿元，此后在2017年-2019年，公司的销售额增速分别为41.28%、54.82%和56.61%，得益于体量尚小，在近两年行业整体增速放缓背景下，中骏的销售增速较为亮眼，2020年预计增速将放缓至25%左右。

　　而规模的突飞猛进，主要归功于合作开发规模的扩大。克而瑞数据显示，2017年，中骏集团的销售权益比例为87.41%，而2018年-2019年，依次下降为77.31%、54.09%，今年1-11月，为65.63%，存在大规模的合作开发项目。

　　截至2020年6月底，中骏集团的土地储备约3303万平方米，其中集团应占面积2006万平方米，权益比例60.73%，预计短期内权益比难以大幅提升。从城市能级来看，公司的投资集中在二线和三四线，截至6月末，所占土地储备成本分别达68.5%、22.6%，一线城市仅8.9%。

　　近几年中骏的土地投资策略发生了明显迁移，由一线及核心二线城市向二线城市及三四线倾斜，2015年-2016年，公司在一线城市的土地储备均在55%左右。数据显示，2015年，公司的新增土地成本为7383.95元/平方米，占当期销售均价的63%，利润空间几乎所剩无几，2016年这一比例依然高达51%。之后随着投资策略的转变，地价/售价在2017年降至29%，但之后又连续三年上升，今年上半年已达到40%。

　　规模带不来利润

　　在牺牲权益比式扩张及地价的不断上涨之下，中骏集团的盈利能力没能随规模获得稳步增长。2016年-2019年，公司的归母净利润增速持续下降，去年仅为3.69%，扣非后归母净利转为负增长，增速-11.17%。

　　Wind数据显示，从2017年起，公司的ROE持续下滑，2019年为21.23%，较2017年的27.22%下滑了6个百分点。

　　在财务方面，中骏集团的净负债率一直都在100%的红线以下，截至今年6月末，为68.95%，处于业内相对合理水平。但这或与公司的权益比例较低有不小的关系，权益比例越低，出表的项目越多，公司的财务透明度就越低，可以通过将负债较高的项目出表来“调节”负债率。

　　同时，虽然中骏集团整体负债率不高，但短债占比较高，融易资讯网（www.ironge.com.cn），2020年上半年，在455.08亿元有息债务中，短期负债207.2亿元，占比高达45.53%。而当期公司的现金及现金等价物为207.38亿元，现金刚刚覆盖短期负债，存在一定的现金压力。

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