脚踩“红线”的领地控股赴港上市 能否越过“千亿”之坎？

　　2020年，对房企来说可能有点“防”不住、“起”不来。突入其来的疫情、“三道红线”的管理理念，都让房地产开发商们压力倍增。

　　在此背景下，一家百亿规模的四川房企勇猛赴港，向港交所提交了招股书。第一次的申请结果以“失效”告终，在“失效”后的第三天，公司迅速再次递表。

　　功夫不负有心人。

　　据港交所11月19日披露，领地控股通过聆讯，建银国际为独家保荐人。

　　“千亿”路漫长

　　公开资料显示，领地控股由刘玉辉、刘山及刘玉奇三兄弟于1999年共同创立，起家乐山，初始注册资本为560万元，是一家深耕四川的区域性房企。2006，公司总部由乐山市迁至成都市，并开始在全国扩展业务，2017开始从事商业物业投资。

　　根据中国房地产业协会的资料，按综合实力计，领地控股于2020年获选为“中国房地产开发企业100强”。该公司主要为改善居住环境的客户提供优质住宅物业，此外亦发展办公楼、购物大楼、商业综合体及公寓等商业物业以及营运酒店。

　　规模对于房地产商来说，一直是十分在意的一个指标，“千亿”更通常被视为大型房企与中小型房企的分水岭。

　　领地控股对“千亿”的渴望也同样强烈。在2019年4月份举行的20周年品牌发布会上，领地集团宣布在2020-2021年实现千亿战略。

　　然而，据克而瑞地产研究院数据，2017至2019年度，领地控股的全口径销售额分别为151.6亿、235亿、247.3亿元。

　　若要在2020年实现千亿目标，领地控股在2020年的同比增长率就得至少达到304%。

　　据招股书披露，领地控股的业务及前景高度倚赖四川省房地产市场的表现，面临着较高的地域集中风险。截至2020年9月30日，领地控股有107个处于不同开发阶段的附属公司、合营企业或联营公司项目，在107个项目中有70个位于四川省。

　　截止2020年5月31日，领地控股实现销售物业收益29.85亿元，其中27.22亿元的收入来自成渝经济带及四川省，占比高达91%。

　　对此，领地控股表示打算在机会出现时入驻更多中国地区经济中心，亦将继续提高于其他地区的投资，如华东地区。

　　脚踩两道红线

　　从收益方面来看，2017-2019年度，领地控股分别实现收入53.39亿元、45.14亿元及75.68亿元。截止2020年5月31日，公司实现收益30.28亿元，同比大幅增长181%。

　　2017-2019年度及截止2020年5月31日，公司利润净额分别为6.49亿元、5.18亿元、6.72亿元及1.66亿元。

　　值得注意的是，截至2019年5月31日，领地控股录得亏损净额930万元，融易资讯网（www.ironge.com.cn），其在招股书中解释称主要是由于交付时间表导致于该期间录得的收益不足以支付成本及开支。由于物业开发业务的性质，物业开始开发与收益确认之间通常需要较长时间。

　　从盈利能力看，领地控股毛利率较为波动，2017至2019年度与截至2019年及2020年前五个月，公司毛利率分别为20.1%、35.7%、27.8%、31.2%及32.2%。此外，领地控股净利率近年来不断下滑，2017年至2019年度，其净利率分别为12.2%、11.5%、8.9%，截至今年5月31日，净利率仅为5.5%。

　　从土储面积看，截至2020年9月30日，领地控股应占的总土地储备为1656.77万平方米，而截至2020年2月29日，领地总土地储备为1331.45万平方米，即短短七个月时间总土储面积增加了325.32万平方米。

　　而在这高速扩张的步伐背后，是公司面临着的高负债问题。

　　近年来，领地控股的净资产负债率一路上涨。数据显示，2017-2019年度及2020年前5个月，公司的净资产负债率分别为60%、110%、140%及150%。

　　此外，2017年至2019年度及2020年前5月，领地控股的未偿还银行及其他借款（包括信托及其他融资）总额分别为35.86亿元、78.54亿元、117.55亿元及151.76亿元。截至同日，公司未偿还银行及其他借款的加权平均实际利率分别为6.4%、8.8%、9.9%及9.2%。

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