上坤地产港股上市突击降负债 只为财务数据好看？

　　再次赴港上市之际，上坤地产财务状况有所改善，但是借款利率却仍高于10%。

　　2020年3月，上坤地产首次在港交所递交招股书，正式宣告进军资本市场，但半年之后申请材料显示失效。10月5日，上坤地产再次向港交所提交招股书，表明自己不变的上市决心。

　　上坤地产成立于2010年，正处于2008年整体金融危机所带来的后续地产市场影响时期，搭着房地产红利的末班车，这家年轻的房企早期发展顺风顺水。

　　成立之初，上坤地产深耕上海市场。2015年起，上坤地产开始快速扩张。但是，随着房企融资水龙头持续拧紧，依靠信托输血困难增加，上坤地产只能开辟新的融资渠道。时下，公司正处于招股期，招股时间为2020年10月31日至11月10日。

　　增速放缓 业绩严重依赖上海地区

　　2015年，销售额只有17亿元的上坤地产在上海松江佘山，以32亿元的价格得到一处住宅和商业开发用地，由此初露锋芒。2016年，上坤在上海的销售额就超过了50亿元，一年内翻了3倍。

　　不过，2017年-2019年，上坤地产的销售额增速由345.6%下降到18.43%。此外，尽管公司毛利率较高但其波动率较大，报告期内一直呈现出曲线形振荡，2018年突然上升20%，在2019年又下降10%。

　　相比于毛利率的时高时低，上坤地产的净利率却较为“稳定”。《每日财报》注意到，过去三年上坤地产的净利润率分别为2.9%、9.8%和9%，均保持在较低水平。而据亿翰智库数据，2019年中国房企平均净利润率为16.39%，已经接近上坤地产的两倍。利润率偏低已经成为上坤地产不容忽视的问题。

　　值得注意的是，上坤地产目前的业绩较为依赖单一项目，也就是上海樾山项目，且少数股东贡献了绝大部分的业绩。

　　公开资料显示，2015年6月24日，上坤地产旗下公司与ACE Result Limited签署买卖协议，以32亿的对价收购了ALL HAPPPY INTERNATIONAL LIMTITED，获得了上海佘山乡村俱乐部有限公司（以下简称“佘山俱乐部”）100%权益以及旗下上海松江区洞泾镇8宗地块产权及权益，融易新媒体，该8幅土地所开发的便是上海樾山项目。

　　同年8月，新城控股子公司上海新城万嘉房地产有限公司（以下简称“新城万嘉”）以16亿元入股上海樾山项目。根据天眼查最新信息，佘山俱乐部的股权结构变更为上海新钥投资有限公司持股90%、信溢投资有限公司持股10%，其中上坤地产目前间接持股50%，而新城万嘉已于今年6月份退出。

　　据了解，自2018年起上海樾山项目的少数股东每年都为公司贡献超过一半的净利。以最新数据为例，截至2020年4月30日，上坤地产净利润达1.58亿，而该项目少数股东所获净利润为1.45亿，约占91.8%。

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