悠活上市倒计时背后的合景商业地产慢行

　　在递交招股书差不多满3个月后，合景泰富拆分物业管理板块——合景悠活集团控股有限公司终于有了新的进展。

　　9月22日晚，合景发布公告，称计划透过有条件分派及全球发售，包括香港公开发售及国际发售（包括优先发售），实现建议分拆。该公司表示，厘定有条件分派及保证配额的记录日期将为2020年10月9日（星期五）。

　　看起来，合景的分拆计划终于迈出了实质性的一步。

　　悠活里的商管数据

　　虽然是以物业公司的名义准备上市，但合景悠活其实和此前已经成功登陆港交所的大部分物业公司都不太一样。

　　据此前公布的招股书显示，合景悠活的主要业务是为住宅物业及商业物业提供综合物业管理服务。

　　具体而言，合景悠活的住宅物业管理服务板块包括预售管理服务、物业管理服务；及社区增值服务。而合景悠活的商业物业管理营运服务板块包括预售管理服务、商业物业管理服务、商业营运服务及其他增值服务，主要包括公共空间增值服务。

　　按此理解，合景泰富的商业地产项目开发建设之后，就将交由悠活来进行招租、销售、运营和管理。

　　但和住宅项目相比，悠活在商业地产方面规模要小了很多。

　　据招股书显示，截至2019年12月31日，合景悠活管理106个住宅物业，在管总建筑面积为1830万平方米。这些住宅物业位于中国37个城市或自治县。截至同日，合景悠活订约管理158个住宅物业，总合约建筑面积为2940万平方米。

　　截至2019年12月31日，合景悠活管理30个商业物业，在管总建筑面积为330万平方米。这些物业位于中国八个城市或自治县。截至同日，合景悠活订约管理33个商业物业，总合约建筑面 积为450万平方米。

　　悠活的收入结构也大致遵循着这一比例，2019年悠活的收入为11.25亿元，其中住宅和商业的占比为7：3。

　　事实上，在招股书发布后，已经有不少分析人士认为悠活的业务太集中在母公司合景泰富的自有项目上了，而来自第三方贡献的收入太少。

　　合景方面似乎也看到了这个问题，因此也进行了一些收并购，但从此前的案例来看，其收并购的重点还是集中在住宅方面。

　　一组数据可以说明问题：在悠活的招股书里显示，其向第三方物业发展商发展的住宅物业提供物业管理服务的收入贡献由2017年的零增至2019年的11.0%，而向第三方物业发展商发展的商业物业提供物业管理服务的收入贡献由2017年的零增至2019年的4.1%。

　　不过，以物业+商业模式准备登录港交所的现在也不止合景悠活一家，已上市的宝龙和公布了招股书的华润也采取了相似的平台分拆上市。

　　合景商业地产慢行

　　合景泰富的商业地产之路正式对外公布于2014年。

　　当年4月，合景泰富在上海发布其商业地产战略，融易新媒体，其称，将正式迈入个性化商业地产时代，公司旗下北京·摩方、苏州·合景汇、成都·合景汇和上海·嘉誉国际广场这4个项目预计将在明年、后年推出。