招商蛇口“失”平安：盈利能力下降 权益销售负增长

　　平安欲通过参与招商蛇口定增在地产领域再下一子，一度吸引资本市场目光。但三个半月后，这场交易最终告吹。

　　9月13日，招商蛇口（001979.SZ）发布公告，称已经与“平安系”公司平安资管签订定增终止协议。原本的股份认购协议、补充协议自动终止，平安资管与招商蛇口互不承担违约责任。

　　中国平安与招商蛇口此次合作起于2020年5月末。5月31日晚，招商蛇口与中国平安公告称，招商蛇口拟通过增发新股、可转债及支付现金的方式向深圳市投资控股购买其持有的南油集团24%股权，同时向战略投资者定增募集配套资金。

　　平安资管和平安人寿便是招商蛇口欲引进的战略投资者。具体来看，平安人寿委托平安资管与招商蛇口签订股份协议，以平安人寿资金认购招商蛇口本次募集配套资金非公开发行的股份，发行完成后平安人寿将成为招商蛇口股东。

　　招商蛇口携手平安共同将南油集团收入囊中，其实做着“三赢”的打算：

　　1、招商蛇口“不出钱”就可以获得南油集团持有的优质土地资源。招商蛇口7月12日公布的交易草案显示，南油集团24%股权作价70.35亿，招商蛇口通过发行股份、发行可转债和支付现金的比例分别为2.5%、47.5%和50%。其中，发行股份的对象是平安资管和深投控、发行可转债的对象是深投控，需要支付的现金来源也由平安资管参与定增募集。

　　2、平安系通过参与定增，再度成为一家大型上市房企股东。平安系在地产领域布局深远。截至目前，平安持有华夏幸福25.18%股权，为第二大股东；持有中国金茂14.03%股权为第二大股东；持有碧桂园8.92%股权，为第二大股东；持有旭辉控股6.92%股权，为第三大股东。

　　3、深投控获得招商蛇口股权、可转债以及平安方面支付的购买南油集团股权的现金。交易完成后，深投控将获得招商蛇口0.14%股权、33.4亿规模的可转债和超过35亿现金。

　　不过如意算盘不好打，交易策划了三个多月，期间曾两次修改认购价格，最终仍然告吹。

　　招商蛇口与中国平安披露的交易终止原因是“由于目前资本市场环境的变化”，市场认为主要是招商蛇口近期股价表现一直下行。

　　中国平安7月12日公告参与招商蛇口定增新方案后，次日招商蛇口股价一度飙升至19.46元，但随后招商蛇口股价一路下行，9月11日终止协议时收盘价仅有16.05元。相比之下，15.77元的定增价格已无太大竞争力，折让仅有1.74%。

　　错失金主平安后，招商蛇口连跌两日，收报15.75元，融易资讯网（www.ironge.com.cn），已经低于定增价格。

　　招商蛇口股价阴跌不止，主要还是业绩的拖累。作为曾经地产界标杆“招保万金”之一的招商蛇口，近年来不断掉队。2019年才首次站上2000亿规模，今年上半年受疫情影响实现1107亿签约销售，但同比增速已经跌至个位数，仅有9.41%。而且，虽然招商蛇口实现了重回前十的目标，但是却增收不增利，当期的净利下滑超过八成。

　　业绩拖累下，招商蛇口的债务问题也不容忽视。数据显示，截至今年上半年，招商蛇口有息负债达到1092.5亿，同时面临379亿一年内到期的非流动负债。而其手头现金仅有648亿，无法覆盖665亿短债。此前欲引入平安系也是为了可以通过平安开展投融资合作，扩宽融资渠道。

　　如今“牵手”平安失败，债务压顶的招商蛇口也开始了新的筹资活动。继向仁和养投整售位于广州番禺区的物业获得5.27亿收入后，昨日，招商蛇口41.5亿ABS获深交所受理。

　　9月15日，招商蛇口还在北京产权交易所挂牌出让深圳招盛阁置业和明华（蛇口）海员服务两家公司100%股权，目前两家公司的产权交易均处于预披露阶段。

　　险资+房企

　　本次平安系欲入局招商蛇口只是险资加码地产的一个缩影。

　　近年来，房地产行业增量空间的天花板显现，行业整体增速不断放缓，房企普遍面临增长瓶颈。而且，在住房不炒的大基调下，房企融资水龙头不断拧紧。在增速放缓和融资趋紧的双重压力下，部分房企通过引入战略投资者缓解资金困局。

　　与一般资金相比，保险资金具有资金来源稳定、成本较低、期限较长等优势。而且在目前“资产荒”的背景下，低估值、高股息房企对保险等长期资金的吸引力进一步提升。TOP 20房企中，碧桂园、万科、保利、新城控股、华夏幸福等背后均有险资的身影。上周，闽系房企阳光城也引入泰康保险担任二股东。