住建部明确楼市调控方向：降低首套房首付比 落实认房不认贷

　　据新华社7月27日报道，住房和城乡建设部部长倪虹在近日召开的企业座谈会上说，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。

　　这是继7月24日中央政治局会议提出“适时调整优化房地产政策”之后，对于政策调整的具体方向与内容，住建部最新的表态。对此，易居研究院研究总监严跃进表示：“此次住建部提及的政策方向充分体现了相关部门落实中央政治局会议的有关精神、调整优化购房政策的导向，也有助于引导各地在此类领域持续放宽政策。”

　　继续降低首套房首付比和贷款利率

　　对于住建部“进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率”的提法，严跃进认为：“降低首付比例和贷款利率的含义在于，还有很多城市没有把首付比例降低到20%，且利率依然高于4.0%，所以预计在8月上旬前会有一波降首付和降利率操作。”

　　据易居研究院统计，根据简单算术平均计算，全国20个重点城市首套房首付比例平均值为24%。具体看，此类城市首付比例主要分为三档，即35%、30%和20%。总体上城市能级越高，首付比例越高；城市能级越低，首付比例越低。

　　具体城市而言，上海、北京的首付比例是最高的，为35%、40%，广州、深圳、苏州、杭州和三亚的首付比例也比较高。相对来说，一些弱二线城市和绝大多数三四线城市，都已经执行了20%的首付比例政策。包括哈尔滨、沈阳和郑州等城市，首付比例均为20%，这和此类城市持续降低入市门槛、降低购房成本等有直接关联。

　　中指研究院也指出：“目前，多数城市首付比例已经降至监管部门要求的最低水平，首套最低20%、二套30%，除此之外，个别城市二套首付比例较高，如北京、上海二套房首付比例最低60%、50%（普宅），最高为80%和70%（非普宅）。”

　　就房贷利率而言，随着LPR（贷款市场报价利率）的下调，首套房和二套房贷款利率下限也不断下降。

　　据贝壳研究院监测显示，2023年7月，百城首套主流房贷利率平均为3.90%，二套主流房贷利率平均为4.81%，均较上月下降10个基点。

　　“整体来看，当前房地产市场调整压力较大，多个城市房价下跌态势未改，部分符合评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，仍有望继续下调首套房贷利率下限，此前已经下调房贷利率下限的城市，也存在小幅下调空间。”中指研究院市场研究总监陈文静说。

　　进一步落实“认房不认贷”政策

　　“此次最值得关注的就是‘认房不用认贷’政策，可以比较明确地认为，该表述对于一线城市影响是最大的。”严跃进如是说。

　　中指研究院指出，目前，“认房又认贷”的城市主要集中在北京、上海、广州、深圳、成都等城市，严重限制了需要换房改善的购房群体，换房需求同样是合理的住房需求，政策应适时调整予以支持，优化认房又认贷政策，可以激活核心城市置换链条，活跃市场交易。

　　以北京为例，按照当前认房又认贷政策，很多购房者在改善换房过程中，二套房首付比例最高达80%、房贷利率高达5.25%。但若是优化该政策，二套房首付比例最低将至35%、房贷利率可以降至4.75%。

　　严跃进表示：“在住建部表态后，预计各地将会有具体的政策出台。尤其是大家普遍关注的‘认房又认贷’政策，后续一线城市跟进执行的可能性会比较高。”

　　另外，在支持改善需求方面，这次住建部也明确提出了“换房减免税费”。

　　严跃进认为：“降低交易税费，如通过降低个人所得税、契税、增值税、中介费用等降低购房成本，也有利于修复置业预期。”

　　值得关注的是，融易新媒体，7月25日，国家税务总局发布《支持协调发展税费优惠政策指引》，其中购房环节税费优惠多达19条。虽然是对既有政策的梳理、汇总、指引，但是该动作也向市场释放利好信号，部分政策还有进一步调整优化的空间。

　　而在去年9月30日，对于换房减免税费，财政部、税务总局还发布过支持居民换购住房有关个人所得税政策“的公告，对于”卖一买一的置业人群，实行个人所得税退税优惠，最高全部退还。

　　陈文静指出：“下半年，房地产政策的优化仍将以因城施策的方式推进，整体力度有望加大。普通二线和三四线城市在过去一年多的时间里，房地产限制性政策已基本放开，当前核心一、二线城市政策空间仍较大，短期来看，这部分城市房地产政策有望进一步优化，比如优化住房信贷政策、放松郊区限购、降低交易税费等仍是政策方向。”

　　7月多部门密集表态房地产调控

　　事实上，进入7月份，对于下半年的房地产市场，中央以及各大部门发声不断。