拟收购不良资产 外资能否挽救烂尾项目？

据媒体报道，近期由Lazard担任顾问的海外债权人小组向佳兆业集团(1638.HK)提出拟以20亿美元(约156亿港元)的价格收购其已停工的住宅项目的不良贷款，并为这些项目提供资金从而推进项目完成。若交易得以落实，将是本轮地产调整周期以来，首次有境外资本对国内房企不良资产进行收购。实际上，在这轮违约周期之前，境外资本就已经参与过中国房地产有关的不良贷款收购。

2018年，普华永道在报告中提到，海外银行和基金在2017年7月至2018年11月期间在中国市场达成了近15亿美元的不良资产交易，融易新媒体，其中房地产项目占据了总交易额的70%-80%。

第一太平戴维斯也曾在2019年的报告中指出，中国不良贷款市场规模日益增大，其中有近70%的不良贷款以房地产作为抵押。部分买家会直接从银行购买不良资产包，但更多的是从资产管理公司处进行收购。这些买家也可以按地域或资产类别的方式定制不同的投资组合。所有的贷款都来自商业银行，大部分借款人是私营企业。

上海光大律师事务所高级合伙人徐军曾表示，“保交楼”政策为此类收购提供了契机，但问题在于双方能否接受相应的折价。尽管消息难辨真伪，但此类收购在技术层面是可行的，因为境外投资者可以作为收购的主体，但收购出险房企项目的法律风险和商业风险较大，因此在收购方案设计及协议安排上需要更为严谨”。

据SQFAE数据显示，2018年境外投资者收购的中国不良贷款增加了近两倍，价值高达300亿人民币。除了不良贷款包外，一些境外投资者也将目光瞄准单一信贷投资。第一太平戴维斯也补充，外资一般在购入不良贷款后，还希望通过单独或整体出售抵押品及债务的方式，获取25%至40%的额外收益。

因此，Lazard在收购协议中提出“以20%至25%的折价从银行收购佳兆业的不良贷款，并在获得20%的收益率后，将超额利润的80%返还给银行和佳兆业”，这个条件在当前的市场环境下似乎显得较为合理，这或许跟佳兆业资产位于很好的地段有关。

佳兆业及其境内债权人会选择继续停工，被动等待宏观环境改善，还是接受海外债权人小组的折价收购，进而推动项目完工，通过利润分享机制收回最初的折价？Lazard的议案或将为海外资本批量收购国内房企不良贷款提供样板，为当前仍处困境的房地产企业开辟新思路。