德商产投服务财报解读：非住占比高，差异化优势凸显

在商业世界里，有这样一个规律：每一次行业逆境，都是企业展示自身护城河的绝佳机会。如今的物业行业也不例外。 

　　

9月23日，德商产投服务发布了2022年半年报。财报显示，上半年，德商产投服务营业收入约为1.26亿元，同比增长约19.2%；毛利约为4440万元，同比增长约4%；税后利润约为2600万元，同比增长约105.4%。 

　　

在稳健发展背后，离不开公司长期以来对长期主义的坚持。一方面，公司持续加大开拓合约面积。截至2022年6月30日，德商产投服务签约的合约建筑面积约为1078.5万平方米，同比增长约30.33%。合约面积的增长为公司后续业绩增长打下基础。另一方面，德商产投服务在非住宅业务上的领先布局，也让其有望在非住业态市场的快速增长中有更大的用武之地。 

　　

着眼未来，差异化发展的德商产投服务，正在持续构筑自身的产业护城河。 

　　

01逆势增长背后，合约在管比、非住占比表现亮眼 

　　

在德商产投服务这份半年报里，有两个比较亮眼的地方，分别是合约在管比、非住宅占比。 

　　

截至2022年6月30日，德商产投服务签约的合约建筑面积约为1078.5万平方米，同比增长约30.33%，在管建筑面积约624.7万平方米，同比增长约28.3%。算下来，德商产投服务的合约在管比在1.73左右。 

　　

对比同行业表现，德商产投服务的合约面积增速高于行业平均。浙商证券研报显示，17家样本物企2022H1合约面积54.20亿平，均值3.61亿平，实现同比增长28.5%。

　　

在合约在管比方面，德商产投服务也远超行业平均。根据天风证券数据，截至2022H1，天风证券统计的23家上市物企总合约在管比为1.56X，较21H1下降0.08X，其中，大型、中型、小型物企合约在管比分别为1.68X、1.47X、1.39X，较21H1分别-0.05X、-0.15X、-0.04X。合约在管比高，意味着德商产投服务具备较强的业绩锁定性及成长性。 

　　

除了合约在管比外，较高的非住宅占比也是德商产投服务未来业绩增长的一大看点。 

　　

在非住宅业态的布局上，德商产投服务优势明显。截至2022年6月30日，公司在管面积中非住宅类业态在管建筑面积占比约为51%，住宅业态在管建筑面积占比约为49%。按收入划分，非住宅服务营收占比约为52%，住宅服务营收占比约为48%。 

　　

这样的非住宅占比在行业里是个什么水平？我们说一组数据：根据天风证券研报，2022H120家上市物企在管面积中非住宅占比均值为39.4%，其中，大型、中型、小型物企平均非住宅占比分别为48.9%、35.2%、39.0%，较21H1分别+2.4、+3.3、+1.3个百分点。换言之，德商产投服务在非住宅业务上的开拓已经达到行业头部水平。

　　

目前，非住宅领域已成为德商产投服务的核心发力点和市场拓展主战场，涵盖写字楼、商场及街区和工业产业园等细分业态。德商产投服务在管面积的持续扩张，离不开与德商置业集团的协同发展，以及德商产投服务自身优秀的服务能力。 

　　

尤其在客户服务方面，德商产投服务一直以客户满意和客户需求为导向，融易新媒体，长期以来坚持用专业的产品运营能力以及无微不至的美好服务体验，不断拓展服务维度，提供优质的综合性服务。 

　　

可以说，随着在管面积规模稳定增长以及公司在非住户业态上优势显现，德商产投服务业绩的高增长态势仍将持续。 

　　

02全产业价值链服务能力，德商产投服务差异化所在 

　　

非住宅占比高背后，很好体现了德商产投服务差异化所在，即具备全产业价值链服务能力。 

　　

什么是全产业价值链服务能力？简单来说，全产业价值链服务能力是指,公司的商业运营服务能力涵盖策划、招商、运营、销售等多个环节，能够满足客户在商业运营过程中的各种需求。 

　　

在实际业务中，全产业价值链服务能力的价值更多体现在，帮助公司更好地进行非住宅业务的开拓，进而推动收入结构多元化。从目前看，收入来源多元化尤其是在非住宅业务上的亮眼，是德商产投服务与传统物业管理服务企业的不同之处，也是其独特优势所在。 

　　

例如，传统物企的主要增长路径是通过接管母公司交付的房子，提升在管面积。这种增长模式过于依赖母公司规模扩张，导致收入来源过于单一，抗风险能力较弱。而德商产投服务在发展住宅在管面积的同时，通过自身积累的全产业价值链物业服务能力，在非住宅业务领域也实现了很好的扩张。

　　

考虑到目前国内的市场环境，非住业态仍具较大发展空间。根据研究机构估算和预测，预计到2025年，非住业态市场规模或将突破4500亿元(仅含基础物管费)。其中，德商产投服务重点布局的商业运营服务恰恰是非住业态市场的核心场景。